대구지방법원 2025타경1163. 경산시 진량읍 초원장미타운 105동 11층 1101호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 20층 건물 중 11층에 위치합니다. 소유자는 박은남으로, 2007년 3월 3일 매매를 원인으로 거래가액 40,890,000원에 취득했고 2007년 5월 17일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
현재 경매의 말소기준권리는 2017.08.09 복현새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원, 채무자는 박은남입니다. 이후 2025.10.15 같은 복현새마을금고가 임의경매개시결정을 등기했고, 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기보다 더 중요한 변수가 하나 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 채명락의 전입일이 2001.01.22라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1163 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 양기리 403-3 초원장미타운 105동 11층1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.88㎡ · 20층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 박은남 (2007.03.03 매매 · 거래가액 40,890,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 복현새마을금고 / 57,647,832원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.09 복현새마을금고 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 선순위 전입이 변수
과거 등기에는 한국주택은행 근저당, 추종엽의 주택임차권, 국민은행·신협·농협 등의 근저당이 다수 있었지만 현재 등기부상 이미 말소된 권리들입니다. 특히 추종엽의 주택임차권은 임차보증금 23,500,000원, 점유개시 1996.08.05, 주민등록 1996.10.08, 확정일자 1997.03.24로 등기됐으나 2001.02.22 해지를 원인으로 말소됐습니다.
현재 분석의 핵심은 별도의 점유자 채명락입니다. 전입일 2001.01.22는 말소기준 2017.08.09보다 앞서므로 시간 순서만 보면 선순위입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가 확정 금지
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채명락 | 2001.01.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 67,000,000원은 최근 평균보다 높다
초원장미타운은 1,200세대, 사용승인일은 1996.07.04입니다. 비교 대상은 전용 59.88㎡로 본건과 면적이 일치하며, 최근 12건 평균은 61,308,333원입니다. 현재 최저가 67,000,000원은 이 최근 평균의 109.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 10 | 68,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 12 | 88,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 7 | 66,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 4 | 56,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 3 | 46,700,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 16 | 63,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 15 | 54,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 14 | 67,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 15 | 52,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 13 | 55,000,000원 |
| 평균 | 59.88㎡ | 12건 | 61,308,333원 |
최근 거래 범위는 46,700,000원~88,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래는 2026.08의 68,000,000원이고, 본건 최저가는 이보다 1,000,000원 낮습니다. 하지만 개별 최신 1건만으로 가격 메리트를 판단하기보다는 최근 12건 평균을 우선하면, 신건 최저가 67,000,000원은 최근 평균보다 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,606,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 복현새마을금고 | 72,000,000원 | 65,394,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션에서는 복현새마을금고 채권최고액 72,000,000원 중 65,394,000원이 배당되고 6,606,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 채명락의 보증금·우선변제 여부와 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 67,000,000원 | 65,394,000원 | 6,606,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 53,600,000원 | 52,235,200원 | 19,764,800원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 42,880,000원 | 41,708,160원 | 30,291,840원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 하지만 이 사건은 단순히 유찰돼 최저가가 53,600,000원이나 42,880,000원으로 내려가면 자동으로 싸지는 구조라고 볼 수 없습니다. 채명락의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면, 낙찰가가 내려가는 만큼 매수인 인수액이 커질 가능성을 함께 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 진량읍 문천리 소재 문천지 서측 인근. 주위는 아파트·주택·농경지·중소규모 공장 및 소규모 점포가 혼재하며 북동측 인근에 대구대학교가 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장 진입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 20층 건물 중 11층으로, 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단지 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 2026.05~2026.08 동일 면적 거래 12건이 확인되며 거래가는 46,700,000원부터 88,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 채명락의 보증금 확인. 최우선 확인사항입니다. 보증금 규모를 모르면 매수인의 실질 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 성립요건 원본 확인. 전입일 2001.01.22만으로 확정 판단하지 말고 실제 점유·임대차관계와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 67,000,000원은 최근 12건 평균 61,308,333원의 109.3%입니다. 단순히 감정가 이하라는 이유로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 최신 거래 교차확인. 최신 거래 68,000,000원과 최고 88,000,000원도 있지만, 최근 12건에는 46,700,000원·52,000,000원·54,000,000원 등 낮은 거래도 함께 존재합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 매수인 인수 0원이지만 임차보증금이 미상이라 권리분석상 확정 인수 0원으로 사용할 수 없습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 매각대금 배분에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금’을 확인해야 한다
이 사건은 등기부만 보면 복현새마을금고 근저당을 기준으로 정리되는 비교적 단순한 경매처럼 보입니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 채명락의 2001.01.22 전입이 그 단순함을 깨뜨립니다. 말소기준권리 2017.08.09보다 훨씬 빠른 전입인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 지금 단계의 결론은 “대항력 가능·인수액 미상”입니다.
가격도 적극적으로 볼 근거가 부족합니다. 신건 최저가 67,000,000원은 동일 면적 최근 12건 평균 61,308,333원의 109.3%입니다. 더구나 선순위 임차보증금이 존재해 미배당분을 매수인이 승계한다면 실질취득가는 67,000,000원을 넘어갑니다. 따라서 이 물건의 순서는 “싸게 낙찰받기”가 아니라 “임차보증금과 대항력부터 확정하기”입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
