광주지방법원 2026타경50122. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 수하임1차 지하 3층·지상 20층 건물 중 6층 605호입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 143,500,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저가는 감정가 188,000,000원의 70%인 131,600,000원입니다.
권리관계의 핵심은 2022.01.03. 접수된 우리은행 근저당과 2022.08.02. 전입·점유한 임차인 이장미의 선후관계입니다. 임차인의 전입신고와 점유개시가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없으며, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 143,500,000원이 최저가보다 크더라도 낙찰자가 그 차액을 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 6층 605호 · 도로명주소 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 20층 중 6층 · 대상면적 59.5627㎡ |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 미납관리비 | 1,369,480원 (2026.02.05. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 인수는 0원
말소기준은 2022.01.03. 우리은행 근저당입니다. 실제 임차인은 이장미 1명이며, 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 이 사건의 신청채권자입니다. 이장미의 임대차계약일은 2019.12.06.이지만 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 2022.08.02.로 말소기준일보다 늦습니다. 이후 2024.10.14. 임차권등기명령에 따라 보증금 143,500,000원의 임차권등기가 이루어졌지만, 선순위 근저당보다 뒤에 있어 배당순위가 후순위이고 대항력도 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이장미 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 143,500,000원 | 2022.08.02. 배당요구 2024.10.14. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 해당 없음 |
② 가격 판단 — 30% 낮아졌지만 시세 우위는 미확인
감정가는 188,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저가는 131,600,000원으로, 감정가의 70.0%입니다. 권리상 인수금이 없어 실질취득액도 권리 기준으로는 131,600,000원입니다. 다만 수하임1차의 비교 가능한 실거래 금액과 최근 12개월 평균, 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 128,957,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당되지 않습니다. 총 미배당액은 8,349,142,400원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기와 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 수하임1차는 105세대이며 사용승인일은 2021.12.15.입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.6회이나 확인된 낙찰금액은 없습니다.
- 토지. 도시지역·중심상업지역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 793,300원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 원문 확인. 채권최고액 8,334,600,000원과 변경등기 80,760,000원·공동담보 해제의 적용관계를 등기부 원문과 공동담보목록에서 확인하세요.
- 용도 확인. 근린시설 표기와 아파트 이용상태가 다르므로 건축물대장상 전유부분 용도, 주택 수 산정, 취득세와 대출 가능 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 표시. 임대의무기간·임대료 제한 관련 등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 임차권·점유 확인. 이장미의 전입일과 확정일자는 후순위지만, 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현장조사로 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.02.05. 기준 1,369,480원이 기재되어 있으므로 관리사무소에서 현재 금액과 공용부분 부담범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일 면적 아파트의 최신 거래와 매물을 직접 대조한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 당해세·최우선변제·배당요구 종기 이후 변동 여부를 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 서류에서 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 ‘원본 교차검증’
이 사건은 임차인의 전입·점유가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 승계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 그러나 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 8,334,600,000원과 변경등기 80,760,000원·공동담보 해제 사이의 관계가 예상배당을 좌우하며, 민간임대주택 표시와 근린시설·아파트 용도 차이도 남아 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 131,600,000원이지만 비교 가능한 실거래 가격이 없어 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 결론은 “임차보증금 인수는 없지만, 담보범위·용도·민간임대주택 등기를 확인하기 전에는 보수적으로 접근”입니다.
