대구지방법원 2025타경8205. 대구 북구 검단동 887-88의 성호테크공장동을 대상으로 하는 임의경매입니다. 소유자는 박인규이고, 토지는 공장용지 1,481.0㎡, 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 준공업지역입니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2007.07.27 접수 제37659호 중소기업은행 근저당권, 채권최고액 240,000,000원입니다.
등기부에는 그보다 앞선 2005년 대구은행 근저당권들이 있었지만 2016.05.31 해지로 말소되어, 현재 권리분석의 기준은 2007년 중소기업은행 근저당으로 잡힙니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당, 국세 압류, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류와 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 검단동 887-88 성호테크공장동 · 대구광역시 북구 검단북로 82 |
| 물건종류 | 기타 · 등기상 성호테크공장동 · 공장용지 |
| 토지 | 1,481.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 박인규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,627,631,740원 / 4,627,631,740원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,103,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장및광업재단저당법 제6조 및 제7조 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 2007년 근저당이 기준, 이후 권리는 매각소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 최저가 그대로 매각된다고 가정해도 채권자 총 청구액 4,843,000,000원 가운데 4,578,955,423원이 배당되고, 264,044,577원은 미배당으로 남지만 이 부족액이 매수인의 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 신건 가격보다 ‘채권 미배당 구조’를 본다
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 4,627,631,740원입니다. 동일 조건의 실거래 비교가격을 근거로 가격 할인 여부를 판단할 수 있는 자료가 없으므로, 감정가 대비 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 공장동과 제시외 건물, 기계기구가 함께 움직이는 자산이므로 실제 가치는 건물·토지·기계기구의 포함 범위와 현존 상태를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,627,631,740원 | 4,578,955,423원 | 264,044,577원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,702,105,392원 | 3,662,684,338원 | 1,180,315,662원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,961,684,313원 | 2,929,667,470원 | 1,913,332,530원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 4,103,000,000원이 전액 충족되는 계산이지만, 1회 유찰 시 신청채권자 배당은 3,662,684,338원, 2회 유찰 시 2,929,667,470원으로 감소합니다. 반면 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,627,631,740원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 48,676,317원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 2,300,000,000원 | 2,300,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 중소기업은행 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 5. 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 6. 을구 13번 근저당 · 중소기업은행 | 980,000,000원 | 980,000,000원 |
| 7. 을구 14번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 8. 갑구 35번 가압류 · 신용보증기금 | 664,000,000원 | 475,955,423원 |
| 9. 갑구 38번 가압류 · 신용보증기금 | 76,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,843,000,000원 중 예상배당 4,578,955,423원, 미배당 264,044,577원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 공장 입지·토지 메모
- 토지. 공장용지 1,481.0㎡, 토지이용상황 공업용, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 지방산업단지에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,210,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다.
- 자산 성격. 주거형 자산과 달리 공장동·제시외 건물·기계기구의 구성과 실제 상태가 가치판단에 직접 연결되는 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 기계기구 대조. 공장및광업재단저당법 제6조·제7조 기계기구 가운데 실제 포함되는 목록과 제외되는 목록을 감정평가서와 현장에서 일치시키세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 위치·형태·현재 상태를 현장에서 확인하세요.
- 대위변제 관련 등기 확인. 을구 13번·14번 근저당 일부가 신용보증기금에 이전되어 있으므로 배당요구 및 실제 배당표의 채권자 표시를 확인하세요.
- 압류·가압류 소멸 확인. 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원본과 최종 등기부를 다시 대조하세요.
- 집행정지 이력 확인. 2025.07.29 집행정지통지서가 발송되어 2025.07.31 도달한 이력이 있으므로 현재 매각기일 진행 상태와 법원 공고를 확인하세요.
- 회생 관련 이력. 2025.07.22 회생절차개시 후 2025.09.26 회생절차폐지, 관련 등기는 2025.10.14 정리되었습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서·기계기구 목록과 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 목적물은 복합”
이 사건의 권리분석 중심축은 명확합니다. 2007.07.27 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가 4,627,631,740원에서 신청채권 4,103,000,000원은 전액 충족되지만, 전체 채권에서는 264,044,577원의 미배당이 발생합니다. 다만 그것은 매수인 인수가 아닙니다.
오히려 입찰의 실질적인 난점은 공장동·제시외 건물·기계기구의 일괄매각 범위입니다. 일부 기계기구는 목록 중복과 소재불명으로 평가·매각에서 제외되어 있으므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 물건 전체의 가치가 단순하다고 보면 안 됩니다. 권리 인수는 단순, 자산 실사는 필수. 이 물건은 그 두 문장을 분리해서 봐야 합니다.