376,600,000원
광주지방법원 순천지원 2026타경50130. 여수시 덕충동 박람회길 36 소재 3층 건물 중 1층 105호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 소매점(음식점)이고, 현재 소유자 정용범은 2021.06.24. 거래가 420,000,000원에 취득했습니다. 등기 연혁에는 여러 근저당이 등장하지만 하나은행 근저당 2건은 2017.09.19., 광주은행 근저당은 2021.06.24., 새여수새마을금고 근저당은 2022.12.02. 각각 말소됐습니다.
현재 말소기준은 2022.12.02. 설정된 광양시새마을금고 근저당 채권최고액 1,236,000,000원입니다. 이후 여수시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 낙찰자의 부담이 0원이 되는 것은 아닙니다. 2017.12.04. 전입한 임차인 정옥순이 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 순천지원 2026타경50130 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 덕충동 2042-2 1층 105호 · 도로명 전라남도 여수시 박람회길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 중 1층 · 소매점(음식점) |
| 소유자 | 정용범 (2021.06.24. 거래가 420,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 376,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양시새마을금고 / 1,200,300,869원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 특이 이용상태 | 105호와 인접한 104호(엑스포정육점) 사이 경계벽 일부를 제거하여 연결 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선순위 임차인은 별도
현재 소유권은 정용범에게 있고, 과거 하나은행·광주은행·새여수새마을금고 근저당은 후속 말소등기로 정리됐습니다. 남아 있는 말소기준권리는 2022.12.02. 광양시새마을금고 근저당입니다. 2024.11.05. 여수시 압류와 2026.02.02. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 대상은 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정옥순 · 105호 | 2017.12.04 | 10,000,000원 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 정미향 · 점유 부분 미상 | 2025.12.02 | 30,000,000원 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
정옥순은 말소기준보다 약 5년 앞서 전입했고 대항력이 인정되는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않으므로 보증금 10,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 반영해야 합니다. 정미향은 2025.12.02. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
이 물건은 1회 유찰되어 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 10,000,000원을 승계하므로 회차별 판단 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수보증금입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 376,600,000원 | 10,000,000원 | 386,600,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 263,619,999원 | 10,000,000원 | 273,619,999원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 184,533,999원 | 10,000,000원 | 194,533,999원 |
동일 조건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설이고, 인접한 104호와 일부 경계벽을 제거해 연결 이용 중이므로 독립 사용 가능성, 원상복구 범위, 점유관계를 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 376,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,072,400원 |
| 인수. 임차인 정옥순 보증금 | 10,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 370,527,600원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사광주은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 새여수새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 광양시새마을금고 | 1,236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 산정에서는 총 채권액 4,476,000,000원 중 370,527,600원이 배당되고 4,105,472,400원이 미배당됩니다. 정옥순 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 엑스포힐스테이트1단지아파트 동측 인근으로, 아파트단지와 상가가 혼재한 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다. 토지는 사다리형 평지이며 상업용지로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물로 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지·경보설비, 소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고, 근린공원과 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,214,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 현장과 임대차계약서로 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 1층 근린시설이므로 영업 가능성, 임대료 수준, 공실 위험, 독립 점포 사용 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 계산. 현재 최저가 376,600,000원에 인수보증금 10,000,000원을 더한 386,600,000원을 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 정옥순 임대차 원본. 임대차계약서, 실제 점유, 보증금 지급내역, 확정일자와 배당요구 여부를 다시 확인하세요.
- 정미향 점유 범위. 점유 부분과 영업 형태, 계약관계, 인도 대상 여부를 현장에서 확인하세요.
- 104호 연결 상태. 제거된 경계벽 범위, 출입구·전기·수도·주방 설비의 공유 여부, 105호 단독 인도 가능성 및 원상복구 범위를 확인하세요.
- 배당표 대조. 말소된 을구 1·2·4·5번 근저당과 예상배당표의 채권표시가 실제 배당요구·채권신고 내용과 일치하는지 원본으로 검증하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 105호와 유사한 1층 근린시설의 최근 거래·임대료·공실 상태를 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 체납·인도비용. 관리비, 세금, 영업시설 철거·복구비, 명도와 인도 협의 비용을 별도 반영하세요.
- 원본 확인. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 중요한 1,000만원과 경계벽
이 물건의 말소기준은 2022.12.02. 광양시새마을금고 근저당으로 명확하고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 선순위 전입 임차인 정옥순의 보증금 10,000,000원이 남아 있어 현재 회차의 실질취득금액은 386,600,000원입니다.
또한 매각대상 105호가 인접한 104호와 경계벽 일부를 제거한 채 연결 이용되고 있다는 점은 명도와 독립 사용에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 동일 조건 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서 감정가의 70%라는 숫자만 보고 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리의 핵심은 보증금 10,000,000원 인수, 현장의 핵심은 104호와의 연결 상태입니다. 두 항목을 확인한 뒤 실질취득금액 기준으로 판단해야 하는 근린시설입니다.