광주지방법원 2026타경50130. 여수시 덕충동 2042-2의 3층 근린시설 건물 중 1층 106호로, 감정평가 당시 소매점(주점 및 음식점)으로 이용된 점포입니다. 소유자 김연주는 2018.08.23. 거래가 600,400,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기에는 2017년부터 여러 근저당권이 등장하지만 을구 1·2번은 2018.08.23., 을구 3·5번은 2019.08.21., 을구 6번은 2020.03.02., 을구 9번은 2020.02.28., 을구 10번은 2020.02.14., 을구 13·15번은 2022.12.02. 각각 말소 또는 일부포기 기록이 이어집니다.
따라서 현재 분석의 말소기준은 2022.12.02. 을구 16번 광양시새마을금고 근저당권 1,236,000,000원입니다. 그 뒤의 농협은행 가압류, 농업협동조합중앙회 관련 가압류, 여수시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체보다 더 중요한 것은 105호 임차인의 점유가 본건 106호까지 이어지는지와 예상배당 계산의 등기 말소 반영 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50130 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 덕충동 2042-2 1층 106호 · 도로명주소 전라남도 여수시 박람회길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 1층 106호 · 소매점(주점 및 음식점) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 · 돌붙임 및 드라이비트 외벽 · 인테리어 내벽 · 샤시유리 창호 |
| 설비 | 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지·경보설비, 소화전 |
| 토지 | 대지 전체 1,076.1㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지·사다리형 · 공시지가 1,214,000원/㎡ |
| 소유자 | 김연주 (2018.08.23. 거래가 600,400,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 793,000,000원 / 555,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양시새마을금고 / 1,200,300,869원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 현황상 경계 | 105호와 106호 사이 경계벽 일부에 임시 칸막이인 미닫이문을 설치해 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 근저당의 말소 이력이 핵심
등기 흐름상 2022.12.02. 이전에 설정된 근저당권들은 이후 별도의 말소등기 또는 일부포기 등기가 확인됩니다. 2021.04.08. 여수세무서장 압류도 2021.04.23. 해제돼 말소됐고, 2022.12.06. 김지환 가압류 300,000,000원 역시 2023.03.24. 취하로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정옥순 | 105호 | 2017.12.04 | 10,000,000원 / 1,800,000원 | 대항력 有 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 승계 아님 | 10,000,000원 |
| 정미향 | 주거 | 2025.12.02 | 30,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 無 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 승계 아님 | 0원 |
보증기관의 대위변제 또는 승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 정옥순은 말소기준보다 앞선 2017.12.04. 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 보증금 10,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됐습니다. 정미향은 2025.12.02. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 555,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,951,000원 |
| 인수 · 임차인 정옥순 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 547,149,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 구봉새마을금고 | 492,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사녹수 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 순천농업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당 · 주식회사녹수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 10번 근저당 · 여수수산업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 13번 근저당 · 새여수새마을금고 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 15번 근저당 · 광양시새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 16번 근저당 · 광양시새마을금고 | 1,236,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 5번 가압류 · 김지환 | 300,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 3,145,822원 | 0원 |
| 14. 갑구 8번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 17,826,323원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 채권총액은 7,508,972,145원, 채권자 배당액은 547,149,000원, 미배당액은 6,961,823,145원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 정옥순 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됐습니다. 다만 을구 1번 등 말소된 근저당이 배당순위에 포함된 계산이므로 실제 배당은 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 555,100,000원 | 10,000,000원 | 565,100,000원 | 6,961,823,145원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 388,570,000원 | 10,000,000원 | 398,570,000원 | 7,126,642,125원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 271,999,000원 | 10,000,000원 | 281,999,000원 | 7,241,581,131원 |
정옥순 보증금 인수가 본건에도 적용된다는 보수적 전제에서는, 응찰가격이 아니라 응찰가격에 10,000,000원을 더한 금액이 실질취득액입니다. 다만 보증금 10,000,000원보다 각 회차 매각가격이 훨씬 크므로, 낙찰가격이 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 가격 판단은 각 회차의 실질취득액과 106호의 실제 점유·영업 상태를 함께 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 덕충동 엑스포힐스테이트1단지아파트 동측 인근으로, 아파트단지와 상가가 혼재한 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 현황. 106호는 소매점인 주점 및 음식점으로 이용 중이며, 105호는 음식점으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 도로에 접하고, 토지 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고, 자연녹지지역·근린공원·중로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았지만, 105호와 106호의 임시 칸막이 사용 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 거래 비교가 없는 근린시설이고 105호와 연계된 영업 구획이 확인돼야 하므로, 주거용 물건처럼 감정가와 유찰률만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원문 대조. 을구 1·2·3·5·6·9·10·13·15번의 말소선과 일부포기 범위를 확인해 실제 존속 권리를 확정해야 합니다.
- 배당순위 재검산. 예상배당은 말소된 것으로 보이는 을구 1번에 547,149,000원을 배당하고 있으므로, 법원 배당표와 신청채권자의 실제 순위를 재확인해야 합니다.
- 정옥순의 목적물 확인. 임대차계약서상 목적물이 105호인지, 106호를 포함하는지, 실제 출입과 영업 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
- 정미향의 점유 확인. 주거 용도로 조사된 정미향이 106호의 어느 부분을 점유하는지, 보증금과 월세 계약이 본건에 관한 것인지 확인해야 합니다.
- 경계 복구 여부. 105호와 106호 사이 미닫이문을 원상복구해야 하는지, 관리 주체의 승인 여부와 독립 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득액 565,100,000원을 기준으로 인근 점포의 임대료·수익률·매매 사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 명도·영업 중단. 실제 임차인 2명과 영업시설이 확인되므로 인도명령, 협의 명도와 시설물 처리 범위를 사전에 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 범위와 등기 말소 반영’이 승부처
말소기준 자체는 2022.12.02. 광양시새마을금고 근저당으로 정리되고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건은 단순한 인수 10,000,000원의 문제가 아닙니다. 105호 임차인 정옥순이 106호까지 실제로 점유했는지, 106호에 주거로 전입한 정미향의 점유 부분은 어디인지, 그리고 말소된 선순위 근저당들이 왜 예상배당 계산에 남아 있는지를 먼저 해소해야 합니다.
현재 회차의 보수적 실질취득액은 565,100,000원입니다. 동일·유사 점포의 최근 거래 비교가 없어 이 금액이 시세보다 낮다는 근거도 없습니다. 권리 흐름은 정리 가능하지만, 점유 경계와 배당순위가 확인되기 전에는 가격만 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 이 사건의 결론은 “유찰로 싸졌다”가 아니라, 105·106호의 실제 경계와 말소등기 반영을 확인한 뒤 가격을 다시 계산해야 한다입니다.
