대구지방법원 2025타경8700. 수성구 중동 327-4의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 일련번호 가의 1층이 주택, 지하1층이 창고이며 일련번호 나는 변소, 일련번호 다는 창고입니다. 토지는 119.0㎡, 지목은 대이고 제2종일반주거지역에 속합니다. 소유자는 김광식으로, 1994.02.17 소유권이전 후 현재 단독소유로 등기돼 있습니다.
권리관계의 출발점은 2007.10.05 설정된 중소기업은행 근저당권 72,000,000원입니다. 그 뒤 2014년·2017년·2020년·2023년에 추가된 중소기업은행 근저당권과 2025.07.23 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기권리 자체에서 매수인이 떠안는 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8700 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 중동 327-4 · 대구광역시 수성구 희망로 113 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주택 · 지하1층 창고 · 변소 · 창고 |
| 토지 | 119.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 김광식 · 단독소유 · 1994.02.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 900,927,060원 / 900,927,060원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십차유동화전문유한회사 / 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 존속하는 근저당권은 중소기업은행 명의로 5건이며, 말소기준은 그중 가장 앞선 2007.10.05 근저당권입니다. 이 근저당권은 2012.08.30 계약인수로 채무자가 주식회사상산기계로 변경됐고, 이후 설정된 160,000,000원·100,000,000원·270,000,000원· 298,000,000원의 근저당권도 모두 후순위입니다. 2025.07.23 유아이제사십차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고춘자 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
고춘자의 전입신고일은 2020.05.15로 말소기준권리인 2007.10.05보다 늦습니다. 따라서 선순위 임차인으로서의 대항력은 없고, 보증금이 얼마인지와 관계없이 그 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계까지 확정적으로 판단할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건이지만 실거래 비교 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 900,927,060원이고, 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준금액도 현재 최저가와 같습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 대상은 일반 공동주택 실거래 비교만으로 보기 어려운 토지·주택·창고 등의 일괄매각 물건이고, 정비사업 진행 상태도 가치판단에 직접 영향을 줄 수 있어 가격 판단은 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 900,927,060원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,409,271원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 근저당 · 중소기업은행 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 6. 근저당 · 중소기업은행 | 298,000,000원 | 287,517,789원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액 900,000,000원 가운데 889,517,789원이 배당되고, 미배당은 10,482,211원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 정비사업·건물 상태 — 이 사건의 실질 핵심
대상 부동산은 중동희망지구 정비구역 내에 있고, 기준시점 현재 사업시행인가가 완료된 상태입니다. 변경일은 2023.05.19이며, 종전부동산에 대한 감정평가도 진행된 상태로 기재돼 있습니다.
따라서 낙찰자는 단순히 기존 주택과 토지를 취득하는 문제만 볼 것이 아니라, 정비사업 진행 현황과 조합원 지위 승계 가능 여부를 해당 조합 또는 관할 지자체를 통해 확인해야 합니다. 이 부분이 확인되지 않은 상태에서는 권리 인수액이 0원이라는 이유만으로 투자 안정성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
또한 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있고, 목록2 건물 일련번호 가의 공부상 지붕 및 용도와 실제 상태, 일련번호 나의 공부상 용도와 실제 이용상태에 차이가 기재돼 있습니다. 한편 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있어, 관련 원문과 현장 상태를 함께 대조하는 것이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 중동 희망교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통시설과 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 119.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 광대로한면입니다. 공시지가는 2,885,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류에 저촉되고, 주택재건축정비구역·정비구역에 포함됩니다.
- 건물. 일련번호 가는 시멘트벽돌조 함석지붕 지하1층·지상1층, 일련번호 나·다는 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 구조입니다.
- 설비. 일련번호 가에는 위생·급배수설비와 유류보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정비사업 지위. 중동희망지구의 현재 진행 단계와 조합원 지위 승계 가능 여부를 조합 또는 관할 지자체에 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 현장에 존재하는 각 건물과 매각 대상 범위를 대조하세요.
- 공부·현황 차이. 매각물건명세서의 지붕·용도 차이 기재와 감정요항표의 내용을 원문 및 현장에서 확인하세요.
- 임차인 점유. 고춘자는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 현재 점유와 인도 일정을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 900,927,060원과 최저가가 같다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 채권관계. 경매개시 채권자는 유아이제사십차유동화전문유한회사이고 등기상 근저당권자는 중소기업은행으로 표시되므로 관련 채권관계 원문을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 정비사업이 결론을 좌우한다
등기와 임차인만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2007.10.05 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 고춘자의 전입은 2020.05.15로 뒤여서 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 후순위 근저당권의 미배당액도 매수인이 떠안을 금액이 아닙니다.
하지만 이 물건의 판단을 권리분석만으로 끝내면 안 됩니다. 중동희망지구 정비구역 안에서 사업시행인가가 완료됐고 종전평가까지 진행된 상태이므로, 조합원 지위 승계 가능 여부와 정비사업 진행상태가 실제 취득가치에 직접 연결됩니다. 여기에 제시외 건물과 일부 공부·현황 차이 확인까지 필요합니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 현재 신건 최저가가 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 등기 인수는 0원, 가격은 판단 유보, 정비사업 확인이 선행조건인 사건입니다.
