광주지방법원 2026타경50138. 순천시 가곡동 996-5의 토지와 단층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 김삼례·김옥금·김옥남·김옥선·김옥숙·김옥순·김재민·김재연 씨로, 각 8분의 1 지분을 보유한 8인 공유 구조입니다. 2025.10.08. 상속을 원인으로 2026.02.10. 소유권이전등기가 이뤄졌고, 한국주택금융공사가 2026.02.23. 임의경매개시결정을 등기했습니다.
등기부에는 2001년·2003년·2010년 설정된 근저당이 보이지만 각각 2003년·2006년·2013년에 말소 완료됐습니다. 따라서 이 과거 근저당은 현재의 선순위 존속권리도 아니고, 낙찰자가 부담할 인수채무도 아닙니다. 현재 남아 있는 담보권은 2016.02.24. 설정된 한국주택금융공사 근저당이며, 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50138 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 가곡동 996-5 · 전라남도 순천시 망산2길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 146.3㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 외벽 적벽돌 쌓기 · 내벽 벽지 마감 · 새시창 |
| 소유자 | 김삼례·김옥금·김옥남·김옥선·김옥숙·김옥순·김재민·김재연 (각 8분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 116,142,500원 / 81,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 78,855,451원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소 완료, 2016년 근저당이 기준
2001년 순천한고을신용협동조합 근저당 28,000,000원은 2003.04.02., 2003년 순천원예농업협동조합 근저당 42,000,000원은 2006.02.28., 2010년 주식회사경동나비엔 근저당 30,000,000원은 2013.07.26. 각각 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이 세 권리는 등기 연혁에만 남아 있을 뿐 현재 권리분석에서 인수 대상으로 계산하지 않습니다.
말소기준은 2016.02.24. 설정된 한국주택금융공사 근저당입니다. 채권최고액은 192,000,000원이고 경매청구액은 78,855,451원입니다. 이후 2026.02.23. 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 검증 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
이 사건은 감정가 116,142,500원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 81,300,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가보다 34,842,500원 낮고 감정가의 70%입니다. 그러나 이 할인율은 법원의 유찰 규칙에 따른 비율일 뿐, 주변 실거래가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
비교 가능한 중개 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 현재 최저가를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 단독주택은 토지의 도로조건·형상·건물 노후도·수선비·제시외 건물 상태에 따라 개별 가격 편차가 큽니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권최고액 합산 시 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 81,300,000원 | 70% | 212,563,400원 |
| 2회 유찰 시 | 56,910,000원 | 49% | 236,514,380원 |
| 3회 유찰 시 | 39,837,000원 | 34.3% | 253,280,066원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,300,000원·경매청구액 기준)
| 배당 항목 | 기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,863,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 78,855,451원 | 78,855,451원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 581,149원 |
등기상 말소 완료된 과거 근저당을 제외하고, 현재 경매청구액 78,855,451원을 기준으로 단순 계산한 예상치입니다. 당해세·우선변제권 있는 임차인·추가 집행비용·이자 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 배당 부족이 발생해도 매수인 인수권리가 아니라면 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 전남순천경찰서 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 점포 등이 혼재한 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 146.3㎡, 지목은 대이며 평지·정방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로, 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창 구조입니다. 위생·급배수설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역과 가축사육제한구역에 해당하며, 공시지가는 336,100원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각으로 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 어렵고, 건물 상태·수선비·도로조건에 따라 매수층과 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 특정 임차인은 확인되지 않았지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 실측. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 위치·면적·구조·사용 상태와 감정가 반영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 단독주택과 토지의 최근 거래사례를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 수선비 점검. 단층 시멘트벽돌조 주택의 지붕·벽체·누수·배관·창호 상태를 확인하고 필요한 보수비를 실질취득비에 더해야 합니다.
- 공유자 명도. 현재 등기상 공유자가 8명입니다. 실제 점유자와 인도 협의 상대를 확인하고, 인도명령 및 명도 기간을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등을 금지한다는 부기 내용이 있으므로, 매각 후 말소촉탁 대상과 등기 정리 결과를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 직접 대조하고 당해세·체납 공과금도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 매력은 별개다”
이 물건의 등기 권리관계는 처음 보이는 것보다 단순합니다. 2001년·2003년·2010년 근저당은 이미 말소됐고, 2016년 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 근저당 채권최고액을 합산해 나타나는 큰 미배당액도 낙찰자가 떠안을 돈은 아닙니다.
그러나 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 81,300,000원이지만, 이를 최근 실거래와 비교할 자료가 확인되지 않았습니다. 여기에 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 8인 공유 소유, 단독주택 특유의 수선비와 낮은 가격 표준화까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 현장조사 후 판단입니다. 감정가 할인율보다 실제 점유관계, 건물 상태와 인근 토지·주택 거래가격이 응찰가를 결정해야 합니다.