대구지방법원 2025타경10899. 경상북도 구미시 봉곡동 206-1의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 다가구주택 계단실, 2층은 다가구주택 4가구와 제1종근린생활시설 사무소, 3층과 4층은 각각 다가구주택 4가구로 이용 중입니다. 토지는 329.1㎡의 대지로 토지이용상황은 주상용입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2022.04.28. 공단새마을금고 근저당권 498,000,000원이 말소기준권리이며, 2024.11.11. 안호성 가압류 90,000,000원과 이후의 임차권등기, 2025.03.25. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 반면 2007~2009년의 선산농업협동조합 근저당과 배주열 전세권, 구미농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10899 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 206-1 · 경상북도 구미시 봉곡로22길 12 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 다가구주택 및 제1종근린생활시설(사무소) |
| 건물 이용 | 1층 다가구주택 계단실 · 2층 다가구주택 4가구 및 사무소 · 3층 다가구주택 4가구 · 4층 다가구주택 4가구 |
| 토지 | 대 329.1㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 추선욱 |
| 감정가 / 최저가 | 970,709,120원 / 970,701,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 공단새마을금고 / 415,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 비고 | 일괄매각 · 공부상 건축면적에 포함되지 않는 옥탑계단실 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.04.28
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 7번 공단새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 498,000,000원이고 토지 봉곡동 206-1이 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 안호성 가압류 90,000,000원, 안호성·곽은지·박선영·한국토지주택공사의 주택임차권등기, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 기록되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인·점유자 13명, 승계 2건 별도
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 관련 2건은 실제 임차인의 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 두 기록 모두 하태복 보증금의 대위·승계 중복 신고로 명시되어 있습니다. 이를 제외한 실제 임차인·점유자 기록은 13명입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하태복 | 206호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 염순동 | 501호 | 2024.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전이수 | 202호로 전입 | 2024.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안예진 | 203호로 전입 | 2023.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고재규 | 205호로 전입 | 2022.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미라 | 없음(206호로 전입) | 2022.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜란 | 302호로 전입 | 2022.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하운수 | 502호로 전입 | 2025.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백찬혁 | 505호로 전입 | 2022.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안호성 | 건물 중 도면표시 3층 북동쪽 | 2022.07.07 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽은지 | 별지목록 기재 주거용건물 4층 중 | 2022.10.06 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선영 | 전체건물 중 도면표시 | 2022.10.05 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성진 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사대구경북지역본부장 | 303호 | 2022.10.14 | 3,600원 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 |
| 한국토지주택공사 | 별지기재 부동산 3층 중 별지도면 표시 | 2022.10.14 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사 관련 2건은 하태복 보증금의 대위·승계 중복 신고로 표시되어 있어 위 금액을 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 970,701,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,107,010원 |
| 1. 근저당 · 공단새마을금고 | 498,000,000원 | 498,000,000원 |
| 2. 가압류 · 안호성 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 370,593,990원 |
현재 최저가 가정에서는 표시 채권 588,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 370,593,990원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 970,701,000원 | 588,000,000원 | 0원 | 370,593,990원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 776,560,800원 | 588,000,000원 | 0원 | 178,395,192원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 621,248,640원 | 588,000,000원 | 0원 | 24,636,154원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 봉곡동 선주초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 4층 건물에 다가구주택과 제1종근린생활시설 사무소가 함께 있는 혼합 이용 형태입니다.
- 토지. 329.1㎡ 대지, 주상용, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 590,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 4층이며 위생·급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 하태복 점유 확인. 206호의 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력을 ‘없음’으로 단정하지 말고 주민등록·계약관계·점유개시일을 대조해야 합니다.
- 기타 미상 기록 확인. 전입일 또는 보증금이 확인되지 않은 점유 기록은 실제 점유 여부와 계약 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 제외. 한국토지주택공사 관련 2건은 하태복 보증금의 대위·승계 기록으로 표시돼 있어 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 안호성 관계 확인. 임차권자 안호성과 가압류 채권자 안호성이 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 970,709,120원과 최저가 970,701,000원만으로 저가 매수라고 판단하지 마십시오.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고, 공부상 건축면적에 포함되지 않는 옥탑계단실도 포함됩니다.
- 배당 누락 요소. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미상 점유 확인
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준이 명확합니다. 2022.04.28. 공단새마을금고 근저당 이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 최저가부터 2회 유찰 시나리오까지 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 다가구주택과 사무소가 섞인 건물에는 여러 점유·임차 기록이 있고, 특히 하태복처럼 전입일·보증금이 확인되지 않은 경우는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증기관 승계 2건을 실제 임차보증금으로 중복 계산해서도 안 됩니다. 또 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가 970,701,000원의 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 결론적으로 등기 순위는 비교적 명확하지만, 점유 확인과 가격 검증이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
