광주지방법원 2026타경50145. 광양시 중동 수하임1차 18층 1801호입니다. 사건의 용도는 근린시설로 표시돼 있지만 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트구조 20층 건물의 18층에 위치합니다. 소유자는 유한회사와이지개발입니다. 등기상 말소기준은 2022.01.03. 우리은행 근저당이고, 실제 임차인 박진재의 전입·점유 개시는 2022.01.14.로 그보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 140,000,000원은 낙찰자가 떠안는 대항력 보증금으로 처리되지 않으며, 제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 산정돼 있습니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 아파트’로만 보면 안 됩니다. 갑구에는 2022.01.03. 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 우리은행 근저당에는 같은 날 채권최고액 변경과 공동담보 해제 내용이 함께 존재합니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 최저가 134,400,000원의 시장가격상 우열은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 18층 1801호 도로명주소: 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 근린시설 · 감정평가상 공동주택(아파트) |
| 규모 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 18층 · 전용 참고면적 59.5627㎡ |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인일 | 2021.12.15 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준권리는 2022.01.03. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 8,334,600,000원으로 기재돼 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 80,760,000원과 공동담보 해제 내용이 나타납니다. 현재 배당 시뮬레이션은 우리은행 청구액을 8,334,600,000원으로 적용하므로, 입찰 전에는 근저당 변경등기와 공동담보목록을 대조해 본건에 귀속되는 실제 담보 범위를 확인해야 합니다.
박진재의 임대차계약일은 2021.11.20., 확정일자는 2022.01.04., 전입 및 점유 개시일은 2022.01.14.입니다. 전입이 말소기준일인 2022.01.03.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2024.11.04. 임차권등기가 이뤄졌지만 말소기준권리 이후의 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박진재 | 전유부분 건물 전부 주거·임차권등기 | 140,000,000원 | 전입·점유 2022.01.14 확정 2022.01.04 배당요구 2024.11.04 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 아님 |
박진재는 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입이 우리은행 근저당보다 늦어 대항력은 없으며, 임차권등기도 말소기준권리 이후입니다. 배당요구는 확인되지만 현재 제공된 배당 시뮬레이션에는 박진재 명의의 별도 배당 항목이 없고, 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구 140,000,000원만 별도 채권으로 표시됩니다. 실제 배당순위와 권리 이전 관계는 배당요구서 및 신청채권 자료의 원문 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 우열은 미확인
현재 최저매각가는 134,400,000원으로 감정가 192,000,000원의 70%입니다. 그러나 수하임1차의 동일 면적 실거래 표본과 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 단지명 | 수하임1차 |
|---|---|
| 세대수 | 105세대 |
| 사용승인일 | 2021.12.15 |
| 참고면적 | 59.5627㎡ |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.6회 |
| 최근 낙찰금액 | 확인되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,681,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 131,718,400원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용을 제외한 매각대금은 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 8,342,881,600원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지·학교·관공서를 배후로 각종 근린생활시설과 금융시설이 형성된 주거 및 상가지대입니다.
- 교통. 시 중심부에 위치해 일반적인 교통상황은 양호하며, 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.12.15.이며, 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 공동주택·업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 중심상업지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·중심상업지역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 793,300원/㎡이며, 토지면적은 1,834㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 건축물대장·집합건축물대장·등기부의 정확한 용도를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 등기 처리 및 행정상 상태를 등기소와 관계기관 자료로 확인하세요.
- 근저당 변경. 우리은행 근저당의 8,334,600,000원 설정과 80,760,000원 변경·공동담보 해제 내용을 공동담보목록과 함께 대조하세요.
- 임차인 배당. 박진재는 대항력이 없지만 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금 사이의 관계를 원문으로 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.02.11. 현황조사일 기준 미납관리비 1,256,500원이 있습니다. 공용부분 승계 범위와 추가 발생액을 관리주체에 확인하세요.
- 현장 점유. 폐문 및 이해관계인 부재로 현황조사 당시 임대 여부는 확인되지 않았습니다. 현재 점유자와 명도 가능성을 현장에서 재확인하세요.
- 시세 조사. 동일 면적 실거래 표본이 없어 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 인근 중개사례와 실제 매물을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 같은 말이 아니다”
금전 인수만 보면 구조는 분명합니다. 실제 임차인 박진재의 전입은 말소기준 근저당보다 늦고, 임차권등기도 후순위이므로 매수인이 임차보증금 잔액을 떠안는 사건이 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가 134,400,000원과 같고, 별도 인수액은 0원입니다.
하지만 용도 표기 차이, 민간임대주택등기, 우리은행 근저당 변경과 공동담보 해제, 미납관리비 1,256,500원, 실거래 비교자료 부재가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “금전 인수는 안전, 서류와 가격은 추가 확인”입니다. 감정가의 70%라는 숫자만 보고 응찰하기보다 권리 원문과 현장 시세를 먼저 맞춰보는 것이 핵심입니다.
