대구지방법원 2025타경11021. 경상북도 구미시 봉곡동 186-16, 도로명주소 봉곡북로 20의 물건입니다. 사건상 용도는 기타 + 토지, 감정평가 이용상태는 공부상 창고시설로 확인됩니다. 소유자는 이도겸이며, 등기상 최초 소유권보존은 이선호 명의였다가 2020.08.26. 개명으로 이도겸으로 표시가 변경됐습니다.
권리분석의 기준점은 2016.07.21. 설정된 구미농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 대구은행 근저당권 3건은 2016.07.22. 해지로 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 120,000,000원 근저당, 구미시·국민건강보험공단 압류와 가압류 3건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11021 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 186-16 · 경상북도 구미시 봉곡북로 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 창고시설 |
| 소유자 | 이도겸 |
| 토지 | 대 · 595.7㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,297,146,000원 / 1,297,146,000원 (신건) |
| 청구금액 | 666,570,417원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 태양광시설 포함매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2016.07.21. 접수된 을구 4번 구미농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 토지 봉곡동 186-16을 공동담보로 두고 있습니다. 이후 2021.05.21. 설정된 을구 6번 근저당권 120,000,000원, 2023.12.22. 구미시 압류, 2024년 가압류 3건, 2025.05.07. 임의경매개시결정, 2025.12.18. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
을구 4번과 6번 근저당권은 2025.10.30. 확정채권양도를 원인으로 2025.12.22. 농업협동조합자산관리회사에 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 기존 근저당권의 이전등기이며, 매각물건명세서상 별도의 매수인 인수권리로 기재된 사항은 없습니다.
② 임차관계 — 확인된 임차인 없음
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 우선변제, 보증기관 승계에 따른 중복신고 문제도 이 사건에서는 확인되지 않습니다. 감정평가 요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 실제 점유상태를 다시 확인하는 절차가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 1,297,146,000원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 1,297,146,000원으로 신건 100%입니다. 1회 유찰 시 데이터상 1,037,716,800원, 2회 유찰 시 830,173,440원으로 내려갑니다.
다만 이 사건에는 동일 용도·인근 비교 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가나 유찰 후 가격만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 이용상태가 창고시설이고 토지와 일괄매각되는 구조이므로, 실제 매수 판단에서는 해당 입지의 토지가격과 창고시설 가치, 제시외 건물 및 태양광시설을 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,297,146,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,371,460원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 구미농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 구미농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 12,170,305원 | 12,170,305원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 구미농업협동조합 | 39,955,127원 | 39,955,127원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 479,649,108원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 802,125,432원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 479,649,108원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,297,146,000원 | 0원 | 479,649,108원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,037,716,800원 | 0원 | 222,814,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 830,173,440원 | 0원 | 17,346,274원 | 0원 |
배당 구조만 놓고 보면 2회 유찰 시까지 채권자 총 청구액이 모두 배당되고 매수인 인수는 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰이 진행되더라도 현재 제공된 권리관계에서는 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 전가되는 형태가 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 구미시 봉곡동 소재 구미봉곡초등학교 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 공부상 창고시설이며 경량철골구조 지붕용판넬지붕 단층, 외벽·내벽은 판넬 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 급·배수설비와 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 595.7㎡, 주상용, 평지, 가로장방, 중로각지입니다. 공시지가는 747,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 기호 1은 소로2류에도 접합니다. 가축사육제한구역과 구미봉곡초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 태양광시설을 포함합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.07.21. 구미농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 권리이전 확인. 을구 4번·6번 근저당권은 2025.12.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기돼 있으므로 최신 등기부를 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 태양광시설이 포함되므로 현황과 감정평가서의 평가범위를 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 토지 595.7㎡의 입지, 공시지가 747,100원/㎡, 창고시설 상태를 별도로 비교해 응찰가를 결정하세요.
- 배당 변동. 예상배당의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영이므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2016.07.21. 구미농업협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 공부상 창고시설과 토지가 함께 매각되고 제시외 건물·태양광시설까지 포함되는 일괄매각입니다. 비교 실거래 자료가 없기 때문에 신건 1,297,146,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
