광주지방법원 2026타경50146. 광양시 중동 수하임1차 6층 604호, 전용 59.5627㎡ 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 143,500,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 기준은 2022.01.03. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 김명희의 주택임차권과 2026.02.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차권자 김명희의 점유개시일은 2022.02.01., 확정일자는 2022.02.03.이지만 주민등록일은 2024.09.27.로 말소기준일인 2022.01.03.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 보증금 143,500,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다. 이 물건의 실질취득액은 현재 회차 낙찰가와 같은 130,900,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 6층 604호 · 도로명주소 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.5627㎡ · 지하 3층·지상 20층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 단지 정보 | 수하임1차 · 105세대 · 2021.12.15. 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸한다
말소기준권리는 2022.01.03. 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 8,334,600,000원이고, 같은 날 채권최고액 80,760,000원 및 공동담보 해제가 기재된 근저당권 변경 등기도 있습니다. 예상배당표는 제공된 배당계산에 따라 우리은행 채권최고액 8,334,600,000원을 기준으로 산정되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명희 임차권등기 | 전유부분 전부 주거 | 143,500,000원 | 없음 전입 2024.09.27. | 배당요구 있음 확정 2022.02.03. | 해당 없음 |
김명희는 2019.11.29. 임대차계약을 체결했고 2022.02.01. 점유를 개시했습니다. 확정일자는 2022.02.03., 주민등록일은 2024.09.27., 임차권등기 및 배당요구일은 2024.11.13.입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 표시된 사람이 없으므로 실제 임차인은 1명이며, 보증금을 중복 합산할 사정도 없습니다.
③ 가격 판단 — 실질취득은 130,900,000원
현재 최저매각가는 130,900,000원으로 감정가 187,000,000원의 70.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 130,900,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 130,900,000원 | 70.0% | 0원 | 130,900,000원 |
| 2회 유찰 시 | 91,630,000원 | 49.0% | 0원 | 91,630,000원 |
| 3회 유찰 시 | 64,140,999원 | 34.3% | 0원 | 64,140,999원 |
④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 128,267,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,632,600원을 제외한 128,267,400원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 8,349,832,600원이지만, 이는 채권자 측 미배당으로서 매수인 인수액 0원과 구분됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 상업·업무용 부동산이 섞인 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행되는 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물이며 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 공동주택·오피스텔·근린생활시설 부지로, 서측 왕복 4차로 중로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 2021.12.15. 준공된 105세대 단지이지만, 비교 가능한 실거래가가 없어 구체적인 시장가격과 거래속도는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 70.0%가 아니라 수하임1차 동일 면적·유사 층 실거래와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 적용 관계를 등기부 및 매각조건 원문으로 대조하세요.
- 임차권 원본 대조. 김명희의 주민등록일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서 원문에서 다시 확인하세요.
- 미납 관리비. 2026.02.11. 기준 1,289,850원의 미납 관리비가 확인되므로 관리주체에 현재 금액과 매수인 부담 범위를 문의하세요.
- 점유·명도. 임차권이 소멸하더라도 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 확인하고 명도비용을 총투입액에 반영하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 대규모 미배당은 매수인 인수액과 다릅니다. 다만 당해세·최우선변제 등 배당표 미반영 항목은 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증”
이 사건의 핵심은 보증금 143,500,000원이라는 큰 숫자에 흔들리지 않는 것입니다. 임차인 김명희의 주민등록일과 임차권등기는 모두 2022.01.03. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 130,900,000원이며 보증금 인수는 없습니다.
반면 가격 매력은 아직 확정할 수 없습니다. 감정가 대비 70.0%라는 할인율은 확인되지만 실거래 비교가 없기 때문입니다. 여기에 민간임대주택등기와 미납 관리비 1,289,850원도 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 원본 확인은 필수입니다. 싸 보이는 비율보다 실제 시세와 총투입액을 기준으로 판단해야 합니다.
