대구지방법원 2025타경11071. 구미시 임은동 292 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 다가구주택이고, 토지는 410㎡입니다. 건축물대장에는 2024.09.03 용도변경으로 2층부터 4층까지 각 층 ‘다가구주택 3가구·사무소 3호’로 등재돼 있으나, 실제는 각 층 다가구주택 6가구로 조사됐습니다. 위반건축물 표시는 없고, 일괄매각입니다.

이 사건에서 가장 주의할 대목은 등기부 자체보다 점유·임차관계입니다. 권리분석상 기준일은 2025.05.27 왜관새마을금고의 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 그보다 앞서 전입한 사람이 다수 확인됩니다. 특히 보증금과 확정일자가 함께 확인되지 않는 점유자는 대항력을 확정적으로 단정할 수 없어 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 따라서 최저가만 보고 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일 전 임차관계가 핵심

2014년에 설정됐던 왜관새마을금고 근저당권과 과거 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 내역이 포함돼 있습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.05.27 왜관새마을금고 임의경매개시결정입니다. 이후 우리금융캐피탈 가압류, 구미시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 19명, 승계 1건 별도

한국토지주택공사는 이정아 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 기재돼 있으므로, 실제 임차인 수나 보증금 총액을 계산할 때 별도의 1억원으로 더하면 안 됩니다. 반면 그 밖의 점유자는 별도의 임차인·점유자로 남습니다.

③ 배당 시뮬레이션 (매각가 1,244,028,000원 가정)

한국토지주택공사 100,000,000원은 이정아 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로, 실제 임차인 보증금 총액에 다시 더하지 않습니다. 배당 시뮬레이션은 해당 항목을 별도 줄로 표시하고 있으므로 실제 배당에서는 원권리와 승계 범위의 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 1,244,027,200원이나 최저가 1,244,028,000원만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 다가구주택과 토지를 함께 취득하는 구조이므로 단순히 ‘신건 최저가’라는 이유로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 왕산초등학교 북서측 인근. 주변은 단독주택, 아파트, 노선상가, 학교, 산업단지 내 각종 공장 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 간선도로 인근에 위치하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물. 외벽은 석재붙임·스톤코트, 내부는 벽지·타일, 새시이중창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스, 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
• 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 476,800원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가상 다가구주택. 2024.09.03 용도변경 후 건축물대장 기재와 실제 가구 배치가 다르게 조사됐으므로 호실별 현황 확인이 중요합니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없고 감정평가에서 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 미상 점유자 확인. 최병진, 이아원, 김상현, 윤주현, 윤효준, 이해운, 하예진, 최인경, 노성준, 임지혜, 김민지 등의 보증금·확정일자와 실제 점유 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 함께 확인되지 않은 점유자는 현재 단계에서 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
• 보증기관 중복 제거. 한국토지주택공사의 100,000,000원은 이정아 보증금 대위·승계이므로 실제 보증금 총액에 별도 합산하지 마세요.
• 확인된 인수. 이준우 520,000원과 김경한 1,520,000원, 합계 2,040,000원은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수로 표시됩니다.
• 호실 현황 대조. 2층부터 4층까지 건축물대장 기재와 실제 가구 수가 다르게 조사됐으므로 현장 문패·점유자·전입세대를 서로 맞춰봐야 합니다.
• 신청채권 확인. 왜관새마을금고 청구액 384,334,310원과 시뮬레이션상 배당 0원의 관계를 경매기록에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 실거래가 제시되지 않았으므로 감정가나 최저가만으로 할인율을 계산해 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 미상 임차인이 먼저다”

이 물건은 감정가와 최저가가 약 12.44억원인 신건이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 보증기관 승계 1건을 제외하고도 실제 임차인·점유자 명의가 19명에 이르고, 그중 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수입니다. 확인된 매수인 인수액 2,040,000원만 더하면 최소 실질부담은 1,246,068,000원이지만, 이것을 최종 취득비용으로 보면 안 됩니다.

또한 한국토지주택공사의 100,000,000원은 이정아 보증금에 대한 대위·승계로, 별도 임차보증금처럼 중복 합산할 수 없습니다. 반대로 이 승계와 무관한 다른 미상 점유자의 위험은 그대로 남습니다. 비교 실거래 자료도 없어 가격 할인 여부를 검증할 수 없는 만큼, 권리 확정 전 가격평가 보류가 이 사건의 결론입니다. 신건 최저가에 손을 들기 전에 먼저 호실별 임차관계를 끝까지 확정해야 합니다.