대구지방법원 2025타경9484. 경상북도 칠곡군 가산면 학산리 345-1, 도로명주소 호국로 1323의 기타 + 토지 경매입니다. 토지는 지목이 공장용지, 면적 1,263㎡, 이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 농업회사법인만성유통주식회사이며, 2023년 7월 5일 중소기업은행 앞으로 채권최고액 1,144,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국 압류와 신용보증기금·서울보증보험·중소기업은행·한국농수산식품유통공사·비씨카드· 대구신용보증재단 등의 가압류가 순차적으로 붙었고, 2025년 10월 20일 중소기업은행이 임의경매를 개시했습니다. 이들 등기는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 자료상 별도 임차인도 없으므로 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9484 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 가산면 학산리 345-1 · 경상북도 칠곡군 가산면 호국로 1323 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 1,263㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인만성유통주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 976,865,850원 / 976,865,850원 (신건) |
| 청구금액 | 622,390,695원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2023년 중소기업은행 근저당이 기준
현재 권리분석의 기준점은 2023.07.05. 을구 17번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,144,800,000원이며 토지 학산리 345-1을 공동담보로 하고 있습니다. 2025.06.05. 확정채권 일부 대위변제로 신용보증기금에 363,071,918원이 일부 이전됐지만, 이는 같은 근저당권 채권의 일부 이전입니다.
2025년 3월 설정됐던 서대현 근저당권 1,260,000,000원과 그에 대한 신용보증기금 가처분은 2025년 7월까지 말소됐습니다. 이후 남아 있는 국 압류와 각 가압류, 이번 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 976,865,850원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 토지는 계획관리지역에 속하고 공장용지·공업용으로 이용되고 있으나, 이번 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 976,865,850원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,168,658원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,144,800,000원 | 964,697,192원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,468,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 439,218,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 605,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 587,269,142원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 127,523,240원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 비씨카드 주식회사 | 237,466,176원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 대구신용보증재단 | 124,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,734,226,558원 중 현재 회차 예상 채권자 배당액은 964,697,192원, 미배당액은 3,769,529,366원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 12,168,658원으로 반영됐고, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 976,865,850원 | 964,697,192원 | 3,769,529,366원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 781,492,680원 | 771,277,753원 | 3,962,948,805원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 625,194,144원 | 616,542,203원 | 4,117,684,355원 | 0원 |
신청채권액은 622,390,695원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시에는 배당계산상 신청채권액을 충족하지만, 2회 유찰 시 예상 배당액은 616,542,203원으로 신청채권액에 미달합니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 1,263㎡이며 이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·지형. 평지의 사다리형 토지입니다.
- 도로. 소로한면 조건입니다.
- 공시지가. 186,100원/㎡입니다.
- 매각. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.07.05. 을구 17번 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 대위변제 관계. 중소기업은행 근저당권 중 363,071,918원이 신용보증기금에 일부 이전된 내역을 배당요구·채권계산서와 함께 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 담보목록이 일괄매각되는 범위를 매각물건명세서와 현황조사서에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 976,865,850원이 적정한지 주변 공장용지·공업용 부동산 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역의 구체적 행위제한을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03.입니다. 매각기일 2026.09.10. 전 추가 등기·변경사항이 있는지 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남았다
이번 물건은 2023년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 복잡해 보이는 다수의 압류·가압류는 채권자 사이의 배당 부족 문제이지, 그 자체로 낙찰자가 3,769,529,366원의 미배당채권을 떠안는 구조는 아닙니다.
반면 현재 가격은 감정가와 같은 976,865,850원입니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 없으므로 신건 가격의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다. 권리는 소멸형·인수 0원, 가격은 미검증. 이 사건의 핵심은 권리 자체보다 일괄매각 범위와 실제 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
