광주지방법원 2026타경50151. 광양시 중동 수하임1차 5층 505호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층 건물의 5층 주거형 호실입니다. 감정가 188,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 131,600,000원으로 내려왔습니다.
권리구조의 출발점은 2022.01.03 설정된 우리은행 근저당입니다. 신진호의 전입신고와 점유개시는 2022.01.18로 말소기준일보다 늦고, 임차권등기도 2024.11.21 접수됐습니다. 따라서 등기된 임차보증금 143,500,000원은 낙찰자가 승계하는 대항력 보증금이 아니며, 예상 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 5층 505호 · 도로명 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 분류 · 감정평가상 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 20층 중 5층 505호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급 | 2026.07.23 · 광주지방법원 순천지원 광양등기소 |
① 권리 흐름 — 임차권은 소멸, 근저당 변경은 재확인
말소기준은 2022.01.03 우리은행 근저당입니다. 신진호의 전입·점유개시일은 2022.01.18로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 2024.11.21 설정된 주택임차권과 2026.02.04 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신진호 실제 임차인 1명 | 전유부분 건물의 전부 주거·임차권등기 | 143,500,000원 | 계약 2019.12.06 확정일자 2022.01.03 전입·점유 2022.01.18 배당요구 2024.11.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 전입·점유가 말소기준권리 이후 |
② 가격 비교 — 70% 할인만으로는 싸다고 볼 수 없다
수하임1차는 105세대, 사용승인일은 2021.12.15입니다. 확인된 비교 대상 면적은 59.5627㎡이나 본건과의 면적 일치는 확인되지 않았고, 비교할 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 131,600,000원이 감정가의 70%라는 사실은 알 수 있지만, 이를 곧바로 최근 시세보다 저렴하다는 근거로 사용할 수는 없습니다.
| 단지명 | 수하임1차 |
|---|---|
| 세대수 / 사용승인 | 105세대 / 2021.12.15 |
| 비교 대상 면적 | 59.5627㎡ · 본건과 면적 일치 확인 안 됨 |
| 단지 평균 유찰 | 0.6회 |
| 낙찰률 / 평균 할인율 | 0.0% / 0.0% |
| 최근 낙찰금액 | 확인되지 않음 |
③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 128,957,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 8,478,100,000원 중 채권자 예상배당은 128,957,600원, 미배당액은 8,349,142,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 우리은행 근저당의 변경등기 금액 80,760,000원이 별도로 기재돼 있어 이 배당표는 원문 확인 전 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중앙초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 아파트·공공기관·업무시설·학교· 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(아파트)이며, 일반 급·배수·전기·승강기·소화전·도시가스· 난방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 사다리형 평지로, 지목은 대이고 토지면적은 1,834㎡입니다. 공시지가는 793,300원/㎡이며 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·중심상업지역에 포함되고, 폭 20m~25m 중로1류에 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았고, 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 105세대 규모이며 최근 낙찰금액과 본건 일치 면적의 비교자료가 확인되지 않아 실제 환금가격은 별도 조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 원문. 최초 채권최고액 8,334,600,000원과 변경등기 80,760,000원· 공동담보 해제의 정확한 효력을 등기사항전부증명서 원문에서 확인하세요.
- 배당표 재계산. 변경 후 채권최고액이 실제 배당한도라면 현재 예상배당과 결과가 달라질 수 있으므로 우리은행 채권계산서와 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 서류. 신진호는 대항력이 없고 인수액은 0원이나, 확정일자·배당요구· 주택도시보증공사 청구의 관계를 매각물건명세서와 배당요구 서류로 대조하세요.
- 미납관리비. 2026.02.11 현황조사일 기준 미납관리비는 1,217,090원입니다. 공용부분 승계 범위와 이후 추가 발생액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 공동주택(아파트) 이용상태가 함께 나타나므로 건축물대장·집합건축물대장·현황을 대조하세요.
- 가격 조사. 동일 단지 비교 면적 59.5627㎡는 본건과 일치 확인이 되지 않았고 최근 거래금액도 확인되지 않습니다. 감정가의 70%만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 사건 진행 확인. 기재 매각기일 2026.07.13은 등기 발급일 2026.07.23보다 앞선 날짜입니다. 변경·연기·매각 여부와 다음 기일을 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
신진호의 전입·점유는 말소기준권리 뒤이므로 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 권리분석상 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 0원이며 실질취득액은 현재 최저가 131,600,000원입니다.
그러나 우리은행 근저당은 최초 채권최고액 8,334,600,000원과 변경등기상 80,760,000원이 함께 나타나 예상배당의 핵심 전제가 흔들립니다. 비교 가능한 최근 시세도 없어 감정가 대비 70%를 가격 메리트로 단정할 수 없습니다. 여기에 미납관리비 1,217,090원과 사건상 용도·감정 이용상태의 차이까지 확인해야 합니다. 결론은 임차인 인수는 안전, 배당과 가격은 보류입니다.
