대구지방법원 2025타경11136. 구미시 원평동 녹원빌라 2층 203호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 65,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유관계는 권진욱·김가윤·김가희·김순애·김순영·김재섭·김정철·유연화의 공유 형태이며, 2025.07.03. 권진욱이 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받아 현재 경매가 진행되고 있습니다.
표면적으로는 근저당권이나 압류가 없고, 배당표상 매수인이 금액으로 떠안는 채무도 0원입니다. 그러나 이 물건은 그런 숫자만 보고 ‘깨끗하다’고 판단하면 안 됩니다. 경매개시결정에 앞서 2024.10.04. 설정된 가처분이 있고, 등기 분석상 이 권리는 말소기준 이전 권리로서 매각으로 소멸하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11136 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 원평동 76-1 2층 203호 · 경상북도 구미시 원남로4길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 전용 92.19㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 연립주택 중 2층 203호 · 1991.04.10. 준공 |
| 공유자 | 권진욱, 김가윤, 김가희, 김순애, 김순영, 김재섭, 김정철, 유연화 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 경매개시 | 2025.07.03. · 권진욱 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.07.03. 갑구 7번 경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.10.04. 갑구 6번 가처분은 유연화·김순영·김순애·김재섭·김정철·김가희·김가윤 지분을 대상으로 설정됐습니다. 피보전권리는 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기청구권이고, 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다.
한편 2023.07.13. 김상섭 지분에 관해 설정됐던 강제경매개시결정은 2024.08.09. 강제경매 매각과 함께 이미 말소됐고, 같은 날 김상섭의 지분 91분의 14가 권진욱에게 이전됐습니다. 현재 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 기재된 사람은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대사항이 미상으로 적혀 있으므로, 실제 점유자·임대차관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균보다 9.7% 높다
녹원빌라의 전용 92.19㎡ 실거래는 확인된 3건입니다. 이 중 최근 12개월 거래는 2025.11. 53,500,000원과 2026.03. 65,000,000원으로, 평균은 59,250,000원입니다. 현재 최저가 65,000,000원은 이 최근 평균의 109.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 92.19㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 92.19㎡ | 1 | 53,500,000원 |
| 2024.12 | 92.19㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 59,250,000원 |
전체 3건 평균은 56,166,666원이고, 현재 최저가는 그 평균의 115.7%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 높아 최근 12개월 평균이 이전 거래 대비 18.5% 상승한 흐름이지만, 가격 메리트를 판단할 때 더 중요한 것은 현재 경매가격 자체입니다. 최저가 65,000,000원은 최근 평균 59,250,000원보다 높고, 최신 거래 65,000,000원과는 정확히 같습니다. 따라서 신건을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 권진욱 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,430,000원 |
채권액이 산정된 담보권자는 없고, 배당 계산상 집행비용 1,570,000원을 제외한 63,430,000원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 금액 기준이며, 선순위 가처분 인수 문제와는 별개입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 가처분은 그대로
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 65,000,000원 | 63,430,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 0원 |
1회 유찰 시 52,000,000원, 2회 유찰 시 41,600,000원으로 가격은 내려갑니다. 다만 유찰은 선순위 가처분을 없애 주지 않습니다. 가격이 낮아지는 것과 권리 부담이 해소되는 것은 전혀 다른 문제입니다. 따라서 이 물건은 단순히 할인율만 보고 회차별 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 원평동 76-1번지 녹원빌라로, 주변은 단독주택·연립주택단지와 구미역광장 등으로 형성된 주거지대이며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다. 북동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 1991.04.10. 준공된 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 연립주택이며, 해당 호는 2층 203호입니다.
- 설비. 상하수도 위생설비와 가스보일러에 의한 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 498,000원/㎡입니다.
- 규모. 녹원빌라는 총 12세대로, 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인과 효력 확인. 갑구 6번 가처분의 피보전권리인 공유물분할 관련 소유권이전등기청구권과 본 경매의 관계를 원본 등기와 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 매각 후 말소 여부 재확인. 현재 분석상 가처분은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수입니다. 매각물건명세서의 기재와 등기 원인을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균 59,250,000원의 109.7%이고 최신 거래 65,000,000원과 같습니다.
- 점유관계 확인. 임차인으로 기재된 사람은 없지만 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 소규모 연립의 환금성. 총 12세대이고 거래표본이 적으므로 매수 후 재매각 속도와 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”만 보면 놓치는 물건
이 사건은 숫자만 보면 단순해 보입니다. 담보권도 없고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 권리분석의 핵심은 2024.10.04. 설정된 선순위 가처분입니다. 이 권리는 2025.07.03. 말소기준보다 앞서 있고 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분석돼, 낙찰자가 권리 부담을 안고 들어가는 구조입니다.
가격도 이를 상쇄할 만큼 낮지 않습니다. 현재 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균 59,250,000원보다 9.7% 높고 최신 거래와 동일합니다. 최근 가격 추세가 18.5% 상승한 점은 긍정적이지만, 신건 자체에 할인 메리트는 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 가처분의 법적 처리 여부를 먼저 해결해야 하는 C등급 권리주의형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
