대항력 없는 후순위 임차권, 매수인 인수 0원 — 광양 수하임1차 1401호

광주지방법원 2026타경50152. 광양시 중동 수하임1차 14층 1401호 아파트입니다. 말소기준권리는 2022.01.03. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 이선행의 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.01.05.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 140,000,000원이 최저가 133,000,000원보다 크더라도, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계할 보증금은 0원으로 계산됩니다.

임차권등기는 2024.11.14. 접수됐고 배당요구도 같은 날 이루어졌습니다. 그러나 임차인의 권리 성립 시점이 선순위 근저당권보다 늦어 후순위에 해당하며, 현재 최저가 기준 예상배당에서는 선순위 근저당권에 매각대금이 모두 소진돼 임차인 측 보증금 회수 재원이 남지 않습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 140,000,000원도 예상배당액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원

말소기준은 2022.01.03. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 1-1번 변경등기에는 채권최고액 80,760,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 반면 예상배당표는 을구 1번 근저당권의 채권최고액 8,334,600,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 근저당권 변경등기가 이 호실에 미치는 범위와 최종 피담보채권액은 등기 원문과 채권계산서를 통해 반드시 대조해야 합니다.

② 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 133,000,000원으로 감정가 190,000,000원의 70%입니다. 그러나 수하임1차의 확인된 실거래 표본이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 권리상 실질취득액은 133,000,000원이지만, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지는 별도의 실거래·매물 조사가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 8,344,262,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동광양중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
• 교통. 단지 안까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 14층 1401호로, 계단식·동향입니다. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·용도지역. 단지 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 도시지역·중심상업지역· 중로1류 접면입니다. 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계와 현재 점유·인도 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
• 환금성. 105세대 규모의 아파트로, 확인된 실거래 근거가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력은 별도 조사 없이는 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 우선 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 수하임1차 및 인근 동일 면적의 최근 실거래와 현재 매물 호가를 확인하세요.
• 근저당 변경등기 대조. 을구 1번 채권최고액 8,334,600,000원과 을구 1-1번 변경등기의 80,760,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문과 채권계산서로 확인하세요.
• 임차인·점유 확인. 임차인 이선행의 대항력은 없지만, 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현 점유자를 확인해 인도 절차와 비용을 예상하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 경매 후 말소·행정처리 절차를 관할 기관에 확인하세요.
• 미납 관리비. 2026.02.11. 기준 1,099,220원이 미납돼 있습니다. 입찰 직전 관리사무소에서 최신 금액과 전용·공용부분 구분을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 검증이 먼저

이 사건의 임차보증금은 140,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 임차인의 전입일과 확정일자가 말소기준권리 이후이므로 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 실제 임차인 1명, 대항력 없음, 매수인 인수 0원이라는 권리 결론은 명확합니다.

다만 권리가 정리된다는 사실만으로 현재 최저가 133,000,000원이 싸다는 결론까지 이어지지는 않습니다. 확인된 실거래 비교값이 없고, 근저당권 변경등기의 금액 기재와 예상배당 계산 사이에 확인할 부분이 있으며, 미납 관리비와 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 원본 대조는 보류할 수 없는 물건입니다.