대구지방법원 2025타경1662. 성서동서서한 101동 6층 603호, 전용 84.86㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최영찬이며, 2014년 5월 7일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 224,000,000원입니다. 현존 권리의 말소기준은 2021년 6월 7일 주식회사페퍼저축은행 근저당권 97,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 페퍼저축은행 추가 근저당, 하나은행 근저당, 신용보증기금·대구신용보증재단·현대캐피탈 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 201,000,000원입니다. 동일 전용면적의 최근 12개월 거래 평균은 198,500,000원, 가장 최신 거래는 187,000,000원입니다. 장기 전체 평균 216,272,727원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 최근 거래 흐름이 과거보다 9.9% 하락한 상황에서는 최근 12개월과 최신 거래를 우선 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1662 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1189-2 성서동서,서한아파트 101동 6층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.86㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 6층 603호 |
| 소유자 | 최영찬 (2014.05.07. 소유권이전 · 거래가액 224,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 162,931,176원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계할 권리금액은 0원으로 계산됩니다. 감정평가 시 현장 방문에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부현황과 임대관계 확인이 되지 않았으므로, 실제 점유자는 입찰 전 현황조사와 현장 확인으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
성서동서서한 동일 전용면적 84.86㎡의 확인된 실거래는 11건입니다. 장기 전체 평균은 216,272,727원이지만, 최근 12개월 평균은 198,500,000원으로 내려와 있고 최신 거래는 2026년 5월 187,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -9.9% 낮아진 흐름이므로, 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 지표가 우선입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.86㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2024.09 | 84.86㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2024.08 | 84.86㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 84.86㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 84.86㎡ | 11 | 224,000,000원 |
| 2023.04 | 84.86㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2023.03 | 84.86㎡ | 9 | 203,000,000원 |
| 2022.05 | 84.86㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 84.86㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86㎡ | 2건 | 198,500,000원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 201,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.3%입니다. 최신 거래 187,000,000원과 비교하면 14,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 216,272,727원 대비 92.9%라는 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 해석하면 안 됩니다. 최근 시세 기준으로는 이미 평균 이상이고, 시장 추세도 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 97,200,000원 | 97,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 49,200,000원 | 49,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 52,800,000원 | 50,986,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 236,022,237원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 22,648,335원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 9,019,591원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 466,890,163원 중 예상배당은 197,386,000원이고 미배당은 269,504,163원입니다. 그러나 위 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 269,504,163원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 309,141,363원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 340,851,123원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 이 자료상 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득액도 함께 낮아지는 일반적인 권리소멸형 구조입니다. 현재 회차에서는 최근 평균 이상이지만, 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 이곡동 소재 와룡중학교 북동측 인근. 주변은 학교·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 성서동서서한은 974세대, 1994년 10월 18일 준공. 대상 면적은 전용 84.86㎡입니다.
- 도로. 북측 폭 약 35m, 남측 폭 약 25m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(공동주택용지), 택지개발사업 완료 지역이며 교육환경 보호구역 등이 중첩됩니다.
- 공시지가. 1,864,000원/㎡. 토지는 아파트 부지로 이용 중이고 지형은 대체로 평탄합니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 감정평가 당시 폐문으로 내부 구조·현황·구조변경 여부의 직접 확인은 불가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 장기 평균 216,272,727원보다 최근 12개월 평균 198,500,000원과 최신 거래 187,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래 대비 -9.9%이므로 과거 고가 거래를 근거로 현재 가치를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 현황조사·현장에서 대조해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 신건에서도 채권 미배당 269,504,163원이 발생하지만 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 2021년 6월 7일 페퍼저축은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하고, 명세서상 별도 인수권리나 법정지상권도 없습니다. 그래서 현재 자료상 실질취득액은 신건 최저가와 같은 201,000,000원입니다.
그러나 가격은 신중해야 합니다. 최근 12개월 평균 198,500,000원보다 2,500,000원 높고, 최신 거래 187,000,000원보다 14,000,000원 높습니다. 거래 추세도 -9.9% 하락입니다. 장기 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 최근 시장을 놓치게 됩니다. 권리는 깔끔하지만, 현재 신건 가격은 최근 시세 이상. 이 사건은 권리보다 응찰가격을 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
