최저가 123,900,000원이 아니다 — 실질취득 142,534,600원을 봐야 하는 여수 주은금호 504호

광주지방법원 2026타경50168. 여수시 소호동 주은금호아파트 302동 5층 504호, 전유면적 73.581㎡의 아파트입니다. 이번 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다. 임차인 오석진은 2019년 11월 27일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2019년 11월 1일입니다. 말소기준인 2023년 5월 26일 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되며, 배당요구도 한 상태입니다.

현재 최저가 123,900,000원에서 집행비용 2,534,600원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 121,365,400원입니다. 보증금 140,000,000원과의 차액인 18,634,600원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 더한 현재 회차의 실질취득은 142,534,600원입니다. “70% 경매”가 아니라 사실상 보증금 140,000,000원 부근의 인수형 경매로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금이 핵심

말소기준은 2023년 5월 26일 해운대세무서장 압류입니다. 이후의 오케이저축은행 가압류, 드림저축은행 가압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 오석진의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 빠릅니다. 2025년 8월 7일 설정된 주택임차권등기는 매각으로 말소되더라도, 보증금 전액이 배당되지 않으면 미배당액은 매수인이 인수합니다.

② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 비슷하다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려간 만큼 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 동일합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보되, 표본 불일치 주의

중개 시세 표본에는 ‘프레지던트’ 전용 84.87㎡ 거래 12건이 제시돼 있습니다. 대상 물건은 주은금호아파트 전용 73.581㎡이므로 단지명과 면적이 모두 일치하지 않습니다. 아래 거래는 시장 범위를 가늠하는 참고자료일 뿐, 대상 호수의 직접 비교사례로 사용할 수 없습니다.

최저가 123,900,000원만 평균 거래가 194,500,000원과 비교하면 63.7%로 보입니다. 그러나 대항력 인수형에서는 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 실질취득은 현재 142,534,600원이고, 보증금 기준으로는 약 140,000,000원에 고정됩니다. 이 금액은 참고 평균보다 숫자상 낮지만, 대상보다 전용면적이 큰 84.87㎡ 표본이고 단지명도 다르므로 시세보다 저렴하다고 판정할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)

배당 추정상 매각대금은 집행비용과 임차인 보증금 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 임차인의 미배당액 18,634,600원은 매각대금 배분 항목이 아니라 낙찰 후 매수인이 별도로 부담할 인수액입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안심초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 소재하는 아파트지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 15층 아파트의 5층으로, 기본 위생·급배수·난방· 소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 완경사의 아파트 건부지이며 중로각지에 접합니다. 제2종일반주거지역, 고도지구(표고 120m 이하), 장애물제한표면구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 724,400원/㎡이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트 용도로 일반적인 수요층은 기대할 수 있으나, 직접 비교 가능한 동일 단지· 동일 면적 거래가 확인되지 않아 매도가격과 환금기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 123,900,000원에 인수액 18,634,600원을 더한 142,534,600원을 기본 취득원가로 보세요.
• 임대차 실체 확인. 오석진의 임대차계약서, 보증금 140,000,000원 지급내역, 전입세대열람, 주민등록 변동, 점유 현황을 대조해야 합니다.
• 채권 중복 여부 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 동일하므로 임차보증금 반환채권과 신청채권 140,000,000원의 관계를 집행권원에서 확인하세요.
• 배당액 변동 대비. 집행비용과 조세채권 등에 따라 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
• 과거 권리 말소 재확인. 국민은행·우리은행 근저당, 박종훈 전세권, 울산행복신협 가압류의 말소등기를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
• 미납관리비. 2026년 2월 27일 기준 250,000원이 표시돼 있으므로 입찰 직전 관리사무소에서 현재 체납액과 공용부분 승계 범위를 확인하세요.
• 시세표본 교체. ‘프레지던트’ 84.87㎡ 거래가 아니라 주은금호아파트 73.581㎡와 유사한 면적·층·향의 실제 거래를 확보한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰”이 아니라 “보증금 140,000,000원 인수형”

이 물건은 감정가 177,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 123,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 140,000,000원이므로 최저가 하락을 그대로 할인으로 볼 수 없습니다. 현재 예상배당 기준 미배당액 18,634,600원을 더하면 실질취득은 142,534,600원이고, 추가 유찰 뒤에도 총부담은 140,000,000원 부근에 머뭅니다.

참고 거래 평균 194,500,000원과 최신 거래 225,000,000원보다 숫자상 낮지만, 해당 표본은 대상보다 큰 전용 84.87㎡이고 단지명도 ‘프레지던트’로 달라 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 임차인과 강제경매 채권자가 동일하다는 관계인 위험까지 남습니다. 최저가 할인은 착시, 권리 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 사건은 임대차의 실체와 동일 단지 시세를 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 주의형 인수 경매입니다.