광주지방법원 2026타경50177. 광양시 중동 성호아파트 104동 15층 1507호, 전용 49.95㎡ 아파트입니다. 현 소유자 황용준은 2023.06.09. 소유권을 이전받았고 거래가액은 55,000,000원입니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사가 채권최고액 37,950,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 주식회사 우리카드의 가압류와 삼성생명보험주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 주진선의 전입일은 2023.06.16.으로 말소기준일 2023.06.09.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 인수하는 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 제104동 제15층 제1507호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.95㎡ · 지하 1층, 지상 18층 중 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 황용준 (2023.06.09. 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 41,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 삼성생명보험주식회사 / 34,646,437원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 미납관리비 | 566,720원 (2026.02.11. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2023년 근저당
등기부에는 1998년부터 설정된 공동담보 근저당권과 과거 가압류 등 여러 권리가 나타나지만, 해당 권리들에는 이후 말소·해지·일부포기 기록이 함께 존재합니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2023.06.09. 삼성생명보험주식회사 근저당권이며, 그 이후의 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주진선 | 2023.06.16. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
주진선의 전입신고는 말소기준권리 설정일인 2023.06.09.보다 늦은 2023.06.16.이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 이상 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 평균보다는 낮지만 최신 거래보다는 높다
성호1차 동일 면적 49.95㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 47,443,333원이며, 최저가는 이 평균의 87.1%입니다. 그러나 가장 최신인 2026.04. 거래가는 39,500,000원으로 현재 최저가 41,300,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.95㎡ | 13 | 39,500,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 10 | 49,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 17 | 56,500,000원 |
| 2026.01 | 49.95㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 49.95㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 16 | 48,500,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 14 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 16 | 58,820,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 6 | 38,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.95㎡ | 12건 | 47,443,333원 |
실거래 범위는 35,000,000원부터 58,820,000원까지 넓습니다. 감정가 59,000,000원은 이 표본의 최고 거래가 58,820,000원보다도 높고, 1회 유찰된 현재 최저가는 평균 아래로 내려왔지만 최신 거래가보다 높습니다. 따라서 평균 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,143,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 27,167,400,000원 | 40,156,600원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 5,548,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사에스제이종합건설 | 12,314,571,140원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 성호샤인힐즈아파트입주자대표회의 | 3,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 광양원예농업협동조합 | 17,640,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 45,430,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 37,950,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 22,797,630원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 52,554,188,770원, 예상 배당액 40,156,600원, 미배당액 52,514,032,170원으로 산정된 시뮬레이션입니다. 다만 과거 권리의 말소 이력이 존재하므로 실제 배당표와는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 41,300,000원 | 40,156,600원 | 52,514,032,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 28,910,000원 | 27,989,620원 | 52,526,199,150원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 20,237,000원 | 19,472,734원 | 52,534,716,036원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 상가·공원·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 18층 건물의 15층입니다. 급배수·난방·승강기·위생·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 광대소각이며 단지 내 도로와 외곽 공도가 연결되어 차량 출입이 가능합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 토지는 평지의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역과 도시지역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 단지 규모. 성호1차는 1,362세대이며 사용승인일은 1998.05.09.입니다.
- 공시지가. 705,200원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 47,443,333원이지만 최신 거래는 39,500,000원입니다. 평균 대비 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 과거 등기 말소 재검증. 1998년 근저당권과 과거 가압류의 말소·해지 기록이 실제 현재사항에 정확히 반영됐는지 등기부 원본을 대조하세요.
- 임차관계 확인. 전 소유자 주진선이 임차인으로 조사됐습니다. 임대차계약서와 실제 점유자, 가족관계 또는 거래 관계를 확인하세요.
- 명도 준비. 임차인의 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 미납관리비. 2026.02.11. 기준 미납관리비 566,720원의 공용부분 부담 여부와 이후 추가 발생액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 6.4회와 매각률 0.0%를 고려해 향후 매도 기간과 가격 하락 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 등기 대조가 핵심
현재 선언된 말소기준권리는 2023.06.09. 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 임차인 주진선의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 권리 구조만 보면 낙찰자가 임차보증금을 떠안는 사건은 아닙니다.
그러나 가격은 별개입니다. 최저가 41,300,000원은 최근 평균 47,443,333원의 87.1%이지만 최신 거래 39,500,000원보다 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 6.4회와 매각률 0.0%도 환금성에 부담입니다. 여기에 과거 권리의 말소 이력과 예상배당 배열 사이의 차이까지 있어, 권리는 조건부 합격, 가격과 원본 검증은 보류가 적절합니다.