광주지방법원 2026타경50183. 광양시 중동 수하임1차 6층 606호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 아파트(계단식)입니다. 등기부에도 민간임대주택 등기가 기재되어 있어, 입찰 전 건축물대장·집합건축물대장과 현황을 대조해 이 용도 표시가 실제 이용 및 금융·매도 과정에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
권리관계의 중심은 2022.01.03. 설정된 우리은행 근저당입니다. 임차인 정미정은 임대차계약을 2021.11.20. 체결했지만, 점유개시는 2022.01.15., 주민등록과 확정일자는 2022.01.17.입니다. 말소기준일 이후에 주택 인도와 주민등록 요건을 갖춘 구조이므로 대항력이 없고, 2024.12.09. 등기된 임차권도 매각으로 소멸합니다. 배당이 부족하더라도 그 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 6층 606호 · 도로명 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 아파트(계단식) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 제6층 일부 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미정 | 전유부분 건물의 전부 주거(임차권등기) | 143,500,000원 | 계약 2021.11.20. 점유 2022.01.15. 전입·확정 2022.01.17. | 2024.12.09. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
임차인 명단상 실제 임차인은 정미정 1명이며, 보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 없습니다. 확정일자와 배당요구는 갖췄지만 선순위 근저당 뒤에 놓여 현재 회차 예상배당은 없습니다. 미배당 보증금은 임대인 또는 관련 채무자 측 문제로 남고, 매수인에게 승계되지는 않습니다.
② 가격·환금성 — 감정가 70%는 시세할인율이 아니다
현재 최저매각가는 131,600,000원으로 감정가 188,000,000원의 70%입니다. 그러나 이는 법원의 유찰 저감률일 뿐, 같은 단지·유사 면적의 최신 실거래와 비교해 산출한 시세할인율은 아닙니다. 실거래 비교는 해당 없음으로, 70%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 131,600,000원 | 0원 | 8,349,142,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 92,120,000원 | 0원 | 8,388,038,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 64,483,999원 | 0원 | 8,415,176,713원 | 0원 |
수하임1차는 2021.12.15. 준공된 105세대 규모이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.6회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 낙찰가격을 통한 환금성 검증이 어려운 상태이므로, 실거래 원본과 인근 유사 건물의 매매·임대 시세를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,642,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 128,957,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중앙초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트 중심의 공동주택과 근린생활시설이 함께 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로·토지. 서측 왕복 4차선 포장도로변으로 주출입로가 개설되어 있습니다. 토지는 평탄한 사다리형이며 지목은 대, 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 건물·설비. 도시가스 난방, 위생·급배수, 화재탐지·소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 출입이 불가능했고, 내부상태는 통상적인 현상과 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
- 환금성. 2021.12.15. 준공된 105세대 규모입니다. 사건 용도와 실제 이용상태가 다르게 표시되어 있어 일반 아파트와 동일한 담보평가·대출·매수층이 형성되는지 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 아파트입니다. 건축물대장, 집합건축물대장, 전유부분 용도와 주거 사용의 적법성을 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 8,334,600,000원과 변경등기의 80,760,000원, 공동담보 해제 내용이 이 호실에 어떻게 적용되는지 최신 등기부와 공동담보목록으로 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 등기되어 있습니다. 매각 후 말소 여부와 행정상 등록 상태를 관계기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 임차인·명도. 정미정은 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만, 점유 여부와 실제 인도 상태를 다시 확인하고 인도명령·명도 일정과 비용을 반영하세요.
- 미납관리비. 2026.02.11. 현황조사일 기준 미납관리비는 1,063,230원입니다. 공용부분 승계 범위와 이후 추가 미납액을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 131,600,000원은 감정가의 70%지만 시세 대비 할인율은 확인되지 않았습니다. 동일 용도·유사 면적의 최신 실거래와 임대수익을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당·세금. 당해세와 최우선변제 가능 항목은 배당표에 반영되지 않았습니다. 매각물건 명세서와 배당요구 종기 내역을 최신 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 사건의 임차보증금은 143,500,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 임차인의 점유와 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형이 아니며, 매수인의 권리상 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
그러나 인수 0원이라는 장점만으로 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 최신 실거래 비교 근거가 없고, 사건 용도는 근린시설인 반면 감정 이용상태는 아파트이며, 민간임대주택 등기와 근저당 변경등기도 추가 확인이 필요합니다. 여기에 미납관리비 1,063,230원과 내부 미확인 사항까지 반영하면 결론은 권리 인수는 안전, 가격과 용도는 보류입니다. 입찰 여부는 ‘감정가의 70%’가 아니라 실제 용도·대출 가능성·현장 상태와 최신 시세를 확인한 뒤 결정해야 합니다.