광주지방법원 2026타경50189. 광양시 중동 금광1차아파트 104동 13층 1304호로, 전용면적은 59.995㎡입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 건물의 13층이며, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 소유자 박채석은 2014.05.26. 거래가액 79,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기부에는 장기간에 걸친 근저당권·가압류·전세권 설정과 말소가 반복돼 외형상 복잡해 보입니다. 그러나 2020.01.07. 이전에 설정됐던 근저당권과 가압류, 전세권은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.01.07. 설정된 푸본현대생명보험주식회사 명의 근저당권이며, 이 권리는 2025.05.30. 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50189 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 104동 13층 1304호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 공영로 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.995㎡ · 17층 중 13층 |
| 소유자 | 박채석 (2014.05.26. 소유권이전 · 거래가액 79,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 77,944,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 금광 · 1,110세대 · 1998.09.01. 준공 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액 0원
실제 임차인 0명. 별도로 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제권에 따른 보증금 인수 문제는 없습니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
| 현재 확인 권리 | 권리자 | 금액 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 2020.01.07. 근저당권 | 푸본현대생명보험주식회사 → 한국자산관리공사 | 92,400,000원 | 말소기준 · 소멸 |
| 2021.01.04. 근저당권 | 주식회사엘하비스트대부 | 43,500,000원 | 후순위 · 소멸 |
| 2026.02.09. 임의경매개시결정 | 한국자산관리공사 | 77,944,800원 | 소멸 |
② 시세 비교 — 최근 평균의 75.9%
금광 단지의 동일면적 실거래 12건은 2026년 2월부터 4월까지 59,000,000원~90,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 76,500,000원이고, 최신 거래는 2026.04. 86,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.0㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 4 | 72,500,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 22 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 74,500,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.995㎡ | 12건 | 76,500,000원 |
현재 최저가 58,100,000원은 최근 12개월 평균의 75.9%입니다. 임차보증금이나 소멸하지 않는 권리의 인수가 없어 실질취득 기준도 58,100,000원이며, 최근 평균 76,500,000원과 최신 거래 86,000,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,445,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 21,645,000,000원 | 56,654,200원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 19,045,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 9,600,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 북구제일새마을금고 | 72,800,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 13,325,128원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당권 · 주식회사이지파이낸스대부 | 30,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 10번 전세권 · 주식회사이지파이낸스대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 14번 근저당권 · 주식회사엘에스소셜대부 | 37,700,000원 | 0원 |
| 11. 을구 16번 근저당권 · 푸본현대생명보험주식회사 | 92,400,000원 | 0원 |
| 12. 을구 17번 근저당권 · 주식회사엠케이캐피탈대부 | 10,500,000원 | 0원 |
| 13. 을구 20번 근저당권 · 주식회사바로크레디트대부 | 22,100,000원 | 0원 |
| 14. 을구 23번 근저당권 · 주식회사엘하비스트대부 | 43,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 22,036,970,128원 중 예상배당액은 56,654,200원, 미배당액은 21,980,315,928원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 58,100,000원 | 56,654,200원 | 21,980,315,928원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 21,997,432,188원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 22,009,413,570원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 임차보증금이나 소멸하지 않는 권리의 인수가 없어 매수인의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 현재 회차에서도 가격은 최근 실거래 평균 아래에 위치합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중동중학교 서측 인근으로, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로와 버스 승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 건물의 13층이며, 위생·급배수·엘리베이터·지상 및 지하주차장·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 토지로 아파트 건부지로 이용되며, 서측·북측은 광대로, 동측·남측은 중로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 735,100원/㎡이며, 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 1,110세대, 1998.09.01. 준공 단지로 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미납관리비. 2026.02.11. 현황조사일 기준 1,365,880원이 확인됩니다. 관리사무소에서 현재 금액과 공용·전유부분 구분을 확인하세요.
- 말소 이력 대조. 오래된 근저당권·가압류·전세권의 설정 및 말소 연결관계를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 배당표 검증. 말소된 과거 근저당권이 예상배당 항목에 포함돼 있으므로 법원의 채권계산서와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 점유 현황. 별도로 확인된 임차인은 없지만 현장 점유자와 인도 가능 시점을 매각물건명세서·현황조사서·현장 방문으로 점검하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 58,100,000원, 최근 평균 76,500,000원, 최신 거래 86,000,000원을 함께 비교해 보수적인 응찰가를 정하세요.
- 경매 유동성. 단지 경매 통계상 평균 3.7회 유찰, 매각률 0.0%이므로 재매각 가능성과 향후 환금성을 별도로 검토하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 승부처는 확인과 가격
이 물건의 현재 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.01.07. 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 0명이며 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 58,100,000원이 최근 12개월 실거래 평균 76,500,000원의 75.9%로, 최근 평균과 최신 거래 86,000,000원보다 낮습니다. 다만 등기 말소 이력이 복잡하고 예상배당표에는 이미 말소된 과거 권리가 포함돼 있어, 최종 판단 전 최신 등기부와 법원 원본서류를 대조해야 합니다. 미납관리비 1,365,880원과 단지 경매 유동성도 함께 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 여유는 확인되지만 원본 검증이 필수인 물건입니다.