실질취득은 최근 시세의 71% — 그러나 ‘12.5회 유찰 체질’과 말소등기를 확인해야 한다

광주지방법원 2026타경50212. 광양시 중동 ‘중마시영’ 102동 2층 203호, 전용 49.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이선순 씨는 2022년 7월 20일 매매를 원인으로 거래가 53,000,000원에 취득했고, 영천농업협동조합이 4,543,055원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 41,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 28,700,000원으로 감정가의 70%입니다.

임차인 조사 대상은 없고 예상 인수액도 0원이므로, 낙찰자가 보증금이나 등기상 권리를 추가로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 권리 타임라인을 세밀하게 보면 2002년 설정된 국민은행 근저당 16,900,000원은 2013년 7월 1일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 근저당은 현재 살아 있는 선순위 권리가 아닙니다. 그런데 예상배당에는 국민은행 몫이 그대로 반영되어 있어, 등기부와 배당 산정의 불일치를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소된 근저당은 재확인

임차인 없음. 보증금·전입일·확정일자를 검토할 임차인이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2026년 강제경매개시결정과 그 이후 농협은행 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

② 시세 비교 — 가격 차이는 있지만 하락장·환금성을 함께 봐야 한다

같은 단지 ‘중마시영’의 전용 49.98㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 42,000,000원이지만 2024년 4월의 53,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 40,300,000원, 최신 거래 37,500,000원, 최근 추세 -6.7%를 우선해야 합니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 28,700,000원은 최근 12개월 평균 40,300,000원의 71.2%로, 금액만 보면 11,600,000원 낮습니다. 최신 거래 37,500,000원과 전체 실거래 최저 35,000,000원보다도 낮아 가격 차이 자체는 존재합니다.

다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.7% 하락했습니다. 또한 이 단지의 경매 통계는 평균 유찰 12.5회, 매각률 0.0%입니다. 따라서 28,700,000원이 시세보다 낮다는 사실만으로 환금성이나 실제 매각 가능성까지 좋다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,700,000원 가정)

현재 최저가에서는 채권자 청구액 48,221,065원 중 27,783,400원이 배당되고 20,437,665원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 다만 국민은행 근저당은 등기상 말소돼 있으므로 실제 배당 여부는 원본 대조가 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성황초등학교 북동측 인근이며, 주위에는 단독주택·원룸·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 203호입니다. 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스와 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 세장형 평지의 아파트 건부지이며 동측과 남측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
• 규제. 도시지역, 제2종·제3종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 공시지가는 504,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 225세대·1994년 준공 단지이며, 실거래는 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 12.5회와 매각률 0.0%가 가장 큰 약점입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소 근저당 대조. 2002년 국민은행 근저당은 2013년 말소됐지만 배당표에는 16,900,000원이 반영되어 있습니다. 등기부 원본과 매각물건명세서·배당요구서를 서로 대조해야 합니다.
• 시세 기준. 전체 평균 42,000,000원보다 최근 12개월 평균 40,300,000원과 최신 거래 37,500,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 6.7% 낮습니다. 향후 매도가격을 현재 평균보다 보수적으로 산정해야 합니다.
• 환금 기간. 단지 경매 평균 유찰 12.5회·매각률 0.0%를 감안해 단기 매도나 빠른 회수를 전제로 입찰하지 않는 편이 안전합니다.
• 2층 가격 보정. 대상은 2층이며, 실거래에도 2024년 9월 2층 40,000,000원 거래가 있습니다. 내부 상태와 수리비를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.13이고 등기사항 발급일은 2026.07.23입니다. 매각 결과와 기일 변경 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 할인은 보이지만, 쉽게 팔리는 물건은 아니다”

이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 실질취득액 28,700,000원은 최근 12개월 평균 40,300,000원의 71.2%입니다. 최신 거래 37,500,000원보다도 낮아 현재 가격에는 실거래 대비 여유가 있습니다.

그러나 최근 가격 추세는 -6.7%이고, 단지 경매물건은 평균 12.5회 유찰됐으며 매각률은 0.0%입니다. 여기에 2013년 말소된 국민은행 근저당이 예상배당에 포함된 불일치도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호, 가격은 매력적, 환금성과 서류 정합성은 주의입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 높은 등급을 부여하기 어려운 보수적 C등급 물건입니다.