대구지방법원 2025타경32287. 경상북도 고령군 다산면 송곡리 1434의 기타 + 토지 물건으로, 등기상 소유자는 대한특수금속주식회사입니다. 토지는 공장용지 14,452.1㎡이고 일반공업지역·지방산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 이번 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 조경수와 조경석도 토지에 포함하여 평가된 구조입니다.
권리관계의 기준점은 2004.02.06 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 대구은행 근저당권들은 2022.07.13 해지로 말소됐고, 현재 말소기준 이후에 설정·등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 근저당의 실제 채권액은 배당 계산에서 제외돼 있어 배당표의 소유자 잔여액을 그대로 확정값으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32287 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 다산면 송곡리 1434 · 경상북도 고령군 다산면 다산산단2길 10-30 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 14,452.1㎡ · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 지방산업단지 · 산업시설구역 |
| 공시지가 | 243,400원/㎡ |
| 소유자 | 대한특수금속주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 9,521,046,050원 / 9,521,046,050원 (신건) |
| 청구액 | 6,672,240,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2004년 중소기업은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2004.02.06 접수된 을구 4번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,200,000,000원이며 대한특수금속주식회사가 채무자입니다. 이후 2022년 중소기업은행 근저당 3,400,000,000원과 72,240,000원, 2023년 이후 다수의 가압류·압류, 2025.12.31 임의경매개시결정까지 모두 말소기준보다 후순위입니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영권 | 2016.07.21 | 미상 | - | 2026.01.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)피지엠 | 2023.08.14 | 미상 | 700,000원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2016.07.21, 2023.08.14로 말소기준일인 2004.02.06보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 권리판정상 낙찰자가 그 보증금을 대항력에 의해 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 최우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격·회차 — 신건 9,521,046,050원
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 9,521,046,050원입니다. 계산상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 9,521,046,050원입니다. 권리소멸 구조만으로 가격이 유리하다고 단정하기보다, 일괄매각 대상의 실제 현황과 기계기구·제시외 건물 상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
| 회차 | 매각가 | 계산대상 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 9,521,046,050원 | 0원 | 4,477,715,911원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 7,616,836,840원 | 0원 | 2,592,548,793원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 6,093,469,472원 | 0원 | 1,084,415,098원 | 0원 |
미배당 0원과 소유자 잔여액은 현재 계산에 반영된 채권 기준입니다. 말소기준 중소기업은행 근저당 채권액, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영 결과에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,521,046,050원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 97,610,460원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 3,400,000,000원 | 3,400,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 72,240,000원 | 72,240,000원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 610,606,000원 | 610,606,000원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 6,397,840원 | 6,397,840원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 이하림 | 3,668,178원 | 3,668,178원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 장재두 | 65,534,996원 | 65,534,996원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 유영자 | 34,364,219원 | 34,364,219원 |
| 11. 갑구 13번 가압류 · 장태기 | 29,624,453원 | 29,624,453원 |
| 12. 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 133,992,250원 | 133,992,250원 |
| 13. 갑구 17번 가압류 · 근로복지공단 | 278,610,910원 | 278,610,910원 |
| 14. 갑구 18번 가압류 · 이현구 | 6,710,966원 | 6,710,966원 |
| 15. 갑구 19번 가압류 · 편상일 | 17,069,867원 | 17,069,867원 |
| 16. 갑구 20번 가압류 · 윤진수 | 6,900,000원 | 6,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,477,715,911원 |
계산대상 채권 총액 4,945,719,679원은 전액 배당되는 것으로 산정됐고 미배당액은 0원입니다. 다만 을구 4번 말소기준 근저당은 채권액 미상으로 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 현물·토지 상태 메모
- 토지. 공장용지 14,452.1㎡, 토지이용상황은 공업용이며 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 지방산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 공공시설구역·녹지구역·소로1류·경관녹지와 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 조경수 및 조경석은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 멸실 부분. 목록2 건물 중 1층 일부 경량철골조 85.80㎡는 멸실 상태입니다.
- 기계기구. 기계기구 목록 중 일부는 소재불명이며 현상 및 관리상태는 보통, 전체적으로 가동중단된 상태입니다.
- 공시지가. 243,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 근저당 실제 채권액. 을구 4번 중소기업은행 근저당의 실제 피담보채권액을 확인해야 배당표를 현실적으로 다시 계산할 수 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금. 이영권과 (주)피지엠 모두 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 배당·최우선변제 여부 확인이 필요합니다.
- 현장 실사. 제시외 건물, 85.80㎡ 멸실 부분, 소재불명 기계기구, 가동중단 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·조경수·조경석·기계기구가 실제 매각대상에 어떻게 포함되는지 원본 목록과 현황을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순한 물건으로 보면 안 된다
이 사건은 권리의 소멸 구조만 놓고 보면 방향이 비교적 분명합니다. 2004.02.06 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 두 임차인도 모두 후순위라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 난도는 다른 곳에 있습니다. 말소기준 근저당의 실제 채권액, 국세·지방세 압류 3건, 임차인 보증금 미상, 일부 멸실된 건물, 소재불명 기계기구, 그리고 전체 가동중단 상태를 함께 확인해야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 9,521,046,050원의 신건입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이나, 배당과 현물가치 검증이 선행돼야 하는 공업용 일괄매각 물건입니다.
