광주지방법원 2026타경50215. 광양시 중동 수하임1차 12층 1204호입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서의 이용상태는 아파트이고, 건물은 철근콘크리트구조 20층 중 12층의 계단식·남향으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2022년 1월 3일 우리은행 근저당권이며, 최영국의 전입일은 2022년 1월 13일입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦기 때문에 임차인은 대항력이 없고, 2024년 12월 9일 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
최저매각가는 감정가 194,000,000원의 70%인 135,800,000원입니다. 임차보증금 143,500,000원이 최저가보다 크지만, 이 사건은 임차인이 대항력을 갖지 못한 것으로 정리돼 있으므로 보증금 미배당액이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 제시된 모든 회차별 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 12층 1204호 · 도로명 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 20층 중 12층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 미납관리비 | 1,024,420원 (2026.02.24 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
말소기준은 2022년 1월 3일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 최영국은 같은 달 13일 전입·점유를 시작해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 임차권등기는 2024년 12월 9일에 이루어졌고, 배당요구도 같은 날 접수됐으나 제시된 예상배당에서는 선순위 우리은행 근저당권에 매각대금이 모두 배분돼 임차보증금과 같은 금액을 청구한 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영국 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 143,500,000원 | 2022.01.13 / 2022.01.03 | 신청 2024.12.09 | 없음 말소기준 이후 전입 | 순위 확인 | 승계 아님 |
최영국은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 다만 대항력은 없고 임차권등기 역시 말소기준권리 이후입니다. 확정일자는 2022년 1월 3일이지만 전입·점유가 2022년 1월 13일이므로, 선순위 우리은행 근저당권에 앞서는 대항력이나 배당순위를 인정할 수 없습니다. 우선변제의 구체적인 순위와 배당요구 종결 여부는 매각물건명세서 원문으로 최종 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가보다 58,200,000원 낮은 135,800,000원입니다. 그러나 수하임1차의 동일 면적 실거래 금액과 최근 거래 추세가 확인되지 않아, 이 할인만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 비교 대상으로 제시된 면적은 59.5627㎡이지만 대상 호수와의 면적 일치도 확인되지 않았습니다.
| 가격·경매 지표 | 값 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 194,000,000원 | 가격 기준점 |
| 최저매각가 | 135,800,000원 | 감정가의 70% |
| 단지 평균 유찰 | 0.6회 | 대상 물건은 1회 유찰 |
| 단지 낙찰률 | 0.0% | 실제 낙찰금액·낙찰일 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.0% 추정) | - | 2,701,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 133,098,800원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 집행비용 2,701,200원을 먼저 공제하고 남은 133,098,800원을 우리은행에 배당하는 계산입니다. 총 미배당은 8,345,001,200원이나, 이는 채권최고액과 신청채권액을 기준으로 한 계산이며 미배당 채권이 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 135,800,000원 | 133,098,800원 | 8,345,001,200원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 95,060,000원 | 92,948,920원 | 8,385,151,080원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 66,541,999원 | 64,944,243원 | 8,413,155,757원 | 0원 | 0원 |
임차인이 대항력을 갖지 못했기 때문에 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어오지 않습니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 제시된 분석 범위에서는 낙찰가와 같고, 회차별 차이는 매수인의 인수액이 아니라 선순위 채권자의 미배당 규모에서 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동광양중학교 남측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재한 주택지대이며 주거환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 통행이 빈번한 로변에 있고, 단지 서측이 폭 약 20m의 아스콘포장도로에 접해 제반 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 12층, 계단식·남향이며 위생·급배수·도시가스 난방·화재경보·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 1,834㎡, 공시지가는 793,300원/㎡이며 중심상업지역·도시지역에 속하고 중로1류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 단지. 수하임1차는 105세대이며 2021.12.15 준공된 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전유부분 용도 확인. 근린시설 표기와 아파트 이용상태가 병존하므로 건축물대장·집합건축물대장·등기부를 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 채권최고액 8,334,600,000원과 변경 기재 80,760,000원의 관계, 공동담보 해제 범위를 확인하세요.
- 임차권 원본 확인. 최영국의 전입일·점유개시일·확정일자·배당요구 및 매각물건명세서상 인수 문구를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 등기돼 있으므로 매각 이후 적용 관계를 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.02.24 기준 1,024,420원이 기재돼 있으므로 입찰일 기준 추가 발생액과 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 조사. 동일 면적 실거래와 최근 거래 추세를 확인하기 전에는 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 확인할 것은 권리 밖에 있다
이 사건의 임차인은 실제 1명이지만 전입이 말소기준 근저당권보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 보증금 143,500,000원이 최저가 135,800,000원보다 크더라도 매수인이 떠안을 금액은 제시된 분석상 0원입니다.
다만 권리 소멸만 확인하고 곧바로 안전한 일반 아파트로 판단하기에는 남은 검토사항이 분명합니다. 사건 용도와 실제 이용상태가 다르고, 근저당 변경액과 예상배당 적용액 사이에도 큰 차이가 있으며, 민간임대주택등기와 미납관리비도 존재합니다. 동일 면적 실거래가 없어 최저가의 시장 적정성도 확인되지 않았습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 용도·담보범위·가격 검증이 끝나야 입찰 가능한 물건입니다.
