대구지방법원 2026타경51. 경북 성주군 금수강산면 광산리 978의 토지와 주택 등을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 주택, 주택(창고), 주택(다용도실)이고 토지 면적은 436.0㎡입니다. 현재 소유자는 장노정이며 2023.08.28. 소유권이전 직후 같은 날 서부농업협동조합이 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 롯데캐피탈주식회사, 농협은행 주식회사, 신용보증기금, 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 관련)의 가압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 2026.02.24. 서부농업협동조합의 임의경매개시결정도 마찬가지로 매각으로 소멸합니다. 등기상 구조만 보면 매수인이 승계할 후순위 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경51 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 금수강산면 광산리 978 · 광산3길 98-11 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 주택(창고) · 주택(다용도실) |
| 토지 | 436.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 장노정 |
| 감정가 / 최저가 | 65,098,800원 / 65,098,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부농업협동조합 / 29,779,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 공시지가 | 42,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
현재 소유권은 2023.08.28. 장노정에게 이전됐고, 같은 날 설정된 서부농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2024년 이후의 가압류 4건과 2026년 임의경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 과거 2003년부터 2019년까지 존재했던 근저당·가압류·강제경매 등은 등기부상 이미 말소된 내역입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 65,098,800원이나 향후 유찰가격이 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 65,098,800원 | 63,527,022원 | 136,165,951원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,079,040원 | 50,741,617원 | 148,951,356원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 41,663,232원 | 40,513,294원 | 159,179,679원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 52,079,040원, 41,663,232원으로 낮아지지만, 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 대신 확실한 것은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이고, 매각가가 내려갈수록 배당받지 못하는 후순위 채권액이 커진다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,098,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,778원 |
| 2. 근저당 · 서부농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 42,300,560원 | 27,527,022원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,332,850원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 15,321,444원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 94,738,119원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 199,692,973원, 채권자 예상배당은 63,527,022원, 미배당은 136,165,951원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광산3리마을회관 남측 인근으로 농촌취락지, 농경지, 임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 토지에는 소형차량 접근이 가능하고 간선도로·대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물 이용. 건물은 주택, 주택(창고), 주택(다용도실)로 이용되고 있습니다.
- 건물 연식·구조. 주택은 목조 시멘트기와지붕 단층으로 준공 1960, 창고와 다용도실은 준공 1990입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 멸실. 건물 중 창고 30㎡와 창고 7.92㎡는 멸실 상태입니다.
- 구조 현황. 건물 중 일부는 공부상 목조이나 실제 샌드위치판넬조입니다.
- 토지규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.
- 토지형상. 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현존 건물 확인. 멸실된 창고 30㎡·7.92㎡와 실제 남아 있는 건물의 범위를 현장에서 확인하세요.
- 구조 차이 확인. 공부상 목조와 실제 샌드위치판넬조로 기재된 부분이 감정가·향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자·사용자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 도로·차량 접근 확인. 소형차량 접근 가능 및 세로한면(불) 조건을 현장에서 직접 점검하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 향후 사용계획과 맞는지 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰가격만 보고 저평가라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 현장에서 봐야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준인 서부농업협동조합 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 현황입니다. 농촌 주택과 토지를 일괄매각하고, 일부 건물은 이미 멸실돼 있으며 일부는 공부상 구조와 실제 구조가 다릅니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세도 없어 65,098,800원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보류, 현황은 필수 확인. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
