대구지방법원 2026타경57. 대구 달성군 옥포읍 교항리 2906 제1동 1층 105호를 포함해 2개호를 일괄매각하는 근린시설입니다. 감정평가서에는 두 호실이 실제로 하나의 근린생활시설로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 소유자는 이현국이며, 현재 말소기준권리는 2016.04.11. 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 2016.04.04. 설정됐던 채권최고액 1,080,000,000원의 선행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 현재 배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 상가에서 중요한 임대관계가 감정평가상 미상이므로, 점유·임차관계 확인은 입찰 전 별도로 마쳐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경57 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 2906 제1동 제1층 제105호 |
| 도로명 | 대구광역시 달성군 옥포읍 돌미상업로1길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 2개호 일괄매각 · 실제 하나의 근린생활시설 |
| 소유자 | 이현국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 665,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 511,093,137원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
2016.04.04. 설정된 하나은행 근저당권은 2016.04.19. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 그 뒤 2016.04.11. 접수된 을구 2번 하나은행 근저당권 600,000,000원입니다. 2026.03.03. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 665,000,000원
현재 제공된 시세 자료에는 동일하거나 유사한 근린시설의 실거래 평균·최신 거래가 없습니다. 따라서 최저매각가 665,000,000원이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 아파트처럼 단지·동일 평형 실거래를 바로 비교하기 어려운 근린시설인 데다, 2개호가 실제 하나의 영업공간으로 사용되는 구조까지 반영해야 하므로 가격 검증의 중요도가 권리분석보다 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 665,000,000원 | 600,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 532,000,000원 | 524,280,000원 | 75,720,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 425,600,000원 | 418,944,000원 | 181,056,000원 |
신건에서는 채권최고액 기준 600,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 55,950,000원이 남는 구조입니다. 1회 유찰해 532,000,000원이 되면 미배당이 75,720,000원 발생하지만 신청채권액 511,093,137원은 충족되는 시나리오입니다. 2회 유찰해 425,600,000원이 되면 채권자 배당은 418,944,000원, 미배당은 181,056,000원으로 늘고 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 다만 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 665,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,050,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,950,000원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 소재 경서중학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2개호가 실제 하나의 근린생활시설로 사용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬라브지붕 3층 건물의 1층이며, 외벽은 와강석붙임·스톤코드 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅·타일, 바닥은 타일 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터 도로와 접합니다.
- 토지. 정방형·평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 623.9㎡, 공시지가는 1,588,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구에 해당하며, 중로2류·중로3류·소로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 실제 영업자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 2개호 일괄매각 확인. 실제 하나의 근린생활시설로 사용 중이므로 호실 간 내부 연결 상태와 일괄 사용 형태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 신건 최저가 665,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 담보 범위 확인. 말소기준 근저당의 등기 내용에는 제1층 제106호가 공동담보로 기재돼 있으므로 경매 대상 2개호의 범위와 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 채권최고액 600,000,000원이 전액 배당되지만, 유찰 시 채권 미배당이 증가합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격과 점유 확인이 먼저”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 등기상 권리 구조는 단순한 편입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 근린시설은 아파트와 달리 임대수익·실제 영업상태·상권과 개별 점포 조건이 가격에 크게 작용합니다. 특히 이 사건은 2개호 일괄매각·실제 하나의 근린생활시설·임대관계 미상이라는 점이 핵심입니다. 실거래 시세까지 없는 만큼, 신건 665,000,000원에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 구조는 무난하지만 가격과 점유관계는 추가 검증이 필요한 물건입니다.
