대구지방법원 2026타경75. 대구 달서구 상인동 장미아파트 301동 5층 505호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 지윤란이고, 말소기준은 2024년 4월 11일 김상국 명의 근저당권 채권최고액 80,000,000원입니다. 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당, 대구신라신용협동조합 근저당, 김달오 근저당, 좋은대부금융 근저당과 전세권은 이미 말소된 내역으로 확인됩니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 중요한 변수는 가격입니다. 동일면적 49.8㎡의 최근 12개월 거래 6건 평균은 78,500,000원이고, 현재 최저가 90,000,000원은 그보다 11,500,000원 높습니다. 최신 거래인 2026년 8월 93,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래 평균이 과거 구간보다 14.6% 낮아진 하락 흐름이므로 단 한 건의 최신 고가 거래만으로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경75 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1591 장미아파트 301동 5층505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 49.8㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 지윤란 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 81,643,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2024.04.11. 김상국 근저당권 · 채권최고액 80,000,000원 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
임차인은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2024년 4월 11일 설정된 김상국 근저당권이며, 2026년 3월 19일 김상국의 신청으로 내려진 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 14.6% 높은 신건
비교 대상은 동일 단지 시영장미3, 동일면적 49.8㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 85,208,333원이지만, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 6건 평균 78,500,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.8㎡ | 9 | 93,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 49.8㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 49.8㎡ | 15 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 49.8㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.8㎡ | 6건 | 78,500,000원 |
현재 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 78,500,000원의 114.6%입니다. 최근 평균보다 11,500,000원 높은 가격이므로 신건을 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 최신 2026년 8월 거래 93,000,000원보다는 3,000,000원 낮지만, 2026년 2월부터 8월까지 거래는 65,000,000원~93,000,000원으로 편차가 크고, 최근 12개월 평균이 이전 거래 구간보다 14.6% 하락한 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 김상국 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,980,000원 |
현재 회차에서는 채권최고액 80,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 7,980,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 80,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 9,696,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 23,836,800원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가 72,000,000원은 최근 12개월 평균 78,500,000원보다 낮아지며, 2회 유찰 시에는 57,600,000원까지 내려갑니다. 현재 신건 가격과 달리 유찰 이후에는 최근 실거래 평균과의 가격 관계가 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상원초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근 대중교통시설·생활편익시설·간선도로 접근성을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 5층 505호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재경보기·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 10차선 도로와 동측·서측·남측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구기타이며, 광로2류·중로3류·소로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·거래. 시영장미3은 540세대, 1993.09.24 준공이며 동일면적 49.8㎡ 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 85,208,333원보다 최근 12개월 6건 평균 78,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 14.6% 낮아졌으므로 감정가 90,000,000원을 그대로 시세로 간주하기 어렵습니다.
- 최신 거래의 한계. 2026.08 거래 93,000,000원은 참고할 수 있지만, 2026.07에는 70,000,000원 거래도 있어 개별 거래 편차가 큽니다.
- 유찰 시 가격 변화. 1회 유찰 가격은 72,000,000원, 2회 유찰 가격은 57,600,000원입니다. 인수액은 두 경우 모두 0원입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황과 점유 상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 인수나 선순위 권리 승계가 없어 매수인 인수액 0원이고, 권리구조도 단순합니다. 하지만 현재 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 78,500,000원의 114.6%입니다. 더구나 최근 거래 구간은 이전보다 14.6% 하락했습니다. 최신 거래 93,000,000원이 존재하더라도 최근 평균과 하락 추세를 함께 보면 신건 단계에서 가격 메리트가 충분하다고 보기 어렵습니다. 권리는 합격이지만, 가격 판단은 최근 시세를 기준으로 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
