대구지방법원 2026타경87. 대구 달서구 상인동 ‘상인화성하이츠’ 101동 1602호 아파트입니다. 현재 소유자는 임승용이고, 2017.11.30 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.03.27 옥포농업협동조합 근저당권 314,400,000원입니다. 이후 설정된 김규달의 근저당권 108,000,000원과 2026.04.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석을 근저당권만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 임태욱이 확인되고, 전입일은 2012.05.15로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경87 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 750 상인화성하이츠 101동 16층1602호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 매칭 85.0㎡ · 20층 중 16층 |
| 소유자 | 임승용 (2017.11.30 소유권이전 · 2017.05.14 유증) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥포농업협동조합 / 261,231,921원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2023.03.27 설정된 옥포농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 뒤인 2023.03.30 김규달 근저당권과 2026.04.03 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리는 단순하지만, 임차인 임태욱의 전입일은 2012.05.15로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 보증금 인수 여부를 현재 숫자로 산정할 수 없습니다.
② 임차인 — 명시 인수 0원과 실제 위험을 구분해야 한다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임태욱 | 2012.05.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시장보다 높은 신건
상인화성하이츠 동일 면적 85.0㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 241,875,000원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 236,071,428원, 최신 거래는 2026.06 230,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.6% 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 85.0㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 85.0㎡ | 17 | 250,000,000원 |
| 2025.07 | 85.0㎡ | 5 | 262,500,000원 |
| 2025.05 | 85.0㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2025.05 | 85.0㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2024.09 | 85.0㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.08 | 85.0㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2024.01 | 85.0㎡ | 17 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 85.0㎡ | 7건 | 236,071,428원 |
신건 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 111.0%입니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 최저가 비율은 108.3%입니다. 특히 최신 거래가 230,000,000원이고 최근 추세가 -5.6%인 만큼, 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 1. 근저당 · 옥포농업협동조합 | 314,400,000원 | 257,532,000원 |
| 2. 근저당 · 김규달 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 채권액은 422,400,000원, 예상 배당액은 257,532,000원이며 미배당은 164,868,000원입니다. 신청채권자 청구액 261,231,921원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임태욱의 보증금이 확인되지 않아 임차관계에 따른 실제 인수 여부는 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영남중·고등학교 동측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 월배로변에 시내버스승강장과 지하철1호선 상인역이 있어 대중교통 이용 편의성은 양호한 편입니다.
- 단지. 상인화성하이츠는 222세대이며 준공일은 1999.12.22입니다. 동일 면적 85.0㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평지붕 20층 건 중 16층이며, 위생·급배수·옥내소화전·승강기·열병합 지역난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임태욱 임대차 원본 확인. 전입일 2012.05.15, 보증금·확정일자·점유부분·차임이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 실제 대항력 및 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 낙찰가만으로 실질취득비용 계산 금지. 선순위 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 배당표상 인수액 0원을 최종 인수액으로 확정하지 마세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균 236,071,428원의 111.0%이며 최신 거래 230,000,000원보다 높습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군의 추세가 -5.6%이므로 전체 평균 241,875,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 유찰 시에도 임차인부터 재계산. 1회 유찰 209,600,000원, 2회 유찰 167,680,000원 시나리오가 있으나 보증금 인수 가능성이 확인되면 실질취득비용은 별도로 달라집니다.
맺으며 — 가격도, 임차인도 신건에서 서두를 이유가 없다
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2023.03.27 옥포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 임태욱의 전입일은 2012.05.15로 더 빠르고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 명세서상 명시 인수권리 없음과 배당 시뮬레이션상 인수 0원을 그대로 최종 결론으로 확정해서는 안 됩니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 262,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.0%이고, 최신 거래는 230,000,000원, 최근 추세는 -5.6%입니다. 현재 가격은 최근 시세보다 높고, 실질 인수비용은 임차보증금 확인 전 미확정입니다. 이 사건의 핵심은 “말소되는 근저당”이 아니라 선순위 전입 임차인의 실제 보증금과 점유관계를 확인한 뒤 가격을 다시 계산하는 것입니다.
