대구지방법원 2026타경93. 대구 달성군 다사읍 서재리 ‘서재우방타운’ 103동 3층 311호 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실겸화장실 구조로 탐문됐고, 철근콘크리트조 19층 건물 중 3층입니다. 현재 소유자는 조재숙이며 2020.11.28 매매를 원인으로 2021.02.02 소유권을 취득했고, 등기 당시 거래가액은 130,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당권 109,200,000원입니다. 그 뒤의 엔씨파이낸스대부 근저당권 48,100,000원, 우리금융캐피탈 가압류 8,977,106원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경93 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 146-7 서재우방타운 103동 3층311호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실겸화장실 · 19층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 조재숙 (2020.11.28 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 102,406,388원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없는 것으로 명시돼 있어 현재 자료상 임차보증금 승계액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계와 전입관계는 원본 자료로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 108,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 따라서 현 회차는 감정가 100%의 신건입니다. 그러나 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,312,000원 |
| 1. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 109,200,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 48,100,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 8,977,106원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 166,277,106원 중 배당 추정액은 105,688,000원, 미배당은 60,589,106원입니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 배당 시뮬레이션은 채권최고액·청구액 기준이며 실제 배당은 확정 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 서재중학교 북동측 인근입니다. 부근은 간선대로 인근 주택지대로 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 동측 인근으로 임야지대가 이어집니다.
- 교통. 간선대로와 가깝고 노선버스가 운행되며 차량출입이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 19층 건물 중 3층 311호이며 판상형·계단식 유형입니다. 급배수·위생·도시가스보일러 개별난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 폭 12미터, 서측·북측 폭 8미터, 동측·서측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·준주거지역이며 소로2류·소로3류·중로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 도림초등학교·서재중학교 상대보호구역에 속합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 108,000,000원이 적정한지 별도 시세 확인이 핵심입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재가 기준 미배당 60,589,106원이 발생하지만 이는 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 선순위 근저당. 말소기준인 경북대구낙농협동조합 근저당권의 채권최고액은 109,200,000원이고, 신청 청구금액은 102,406,388원입니다. 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력. 2024.04.04 엔씨파이낸스대부의 임의경매개시결정은 2026.02.05 취하돼 2026.02.06 말소됐고, 현재 사건은 2026.04.09 경북대구낙농협동조합 신청으로 다시 개시됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서와 실제 시세를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준은 2021.02.02 경북대구낙농협동조합 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가와 최저가가 모두 108,000,000원인 신건이지만 최근 실거래가가 없어 시세 대비 할인 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리분석은 합격권, 가격 판단은 보류가 맞습니다. 응찰 여부는 실거래와 현장 시세를 확인해 108,000,000원의 적정성을 검증한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
