수원지방법원 2024타경7344. 화성시 진안동 블루밍팰리스 2층 206호로, 감정평가상 도시형생활주택인 다세대주택입니다. 5층 건물의 2층에 위치하며 방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다. 감정가 91,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 44,590,000원입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 같은 면적의 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자는 할인율일 뿐, 현재 시장가격보다 낮다는 증거는 아닙니다. 특히 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.7회이고 최근 낙찰금액도 확인되지 않아, 응찰 전 인근 다세대주택의 실제 매매가와 임대가를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7344 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동로 165-1, 2층 206호 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등 |
| 면적 기준 | 17.73㎡ |
| 소유자 | 김용선 (2020.02.21. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 수협은행 / 701,725,034원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
말소기준권리는 2014.08.11. 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권으로, 채권최고액은 24,300,000원입니다. 이후 등기된 김민경의 주택임차권, 임의경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 대상 호실 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민경 | 전유부분 건물의 전부 | 전입·점유 2019.12.27. 확정일자 2019.12.18. / 2021.12.27. | 75,000,000원 | 대항력 없음 배당순위 확인 승계 0원 |
김민경은 2019.12.27. 전입·점유했고 2023.12.06. 임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 말소기준권리인 2014.08.11. 근저당권보다 늦으므로 선순위 대항력은 없습니다. 임차권등기에는 1차 보증금 75,000,000원, 2차 보증금 72,000,000원과 2차 차임 144,000원이 기재돼 있으며, 분석상 임차보증금은 75,000,000원입니다.
현황조사에는 201호·202호·203호 등 다른 호실의 점유자도 다수 기재돼 있으나, 이 사건의 대상은 206호입니다. 따라서 다른 호실 점유자의 보증금이나 전입일은 206호의 인수액에 합산하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 대상 호실 임차인은 1명입니다.
③ 가격 검증 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 불가
블루밍팰리스는 20세대, 2014.08.01. 사용승인된 도시형생활주택입니다. 현재 확인되는 경매 통계는 평균 유찰 2.7회이며, 최근 낙찰금액과 동일 면적 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 이 때문에 최저가 44,590,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 24,300,000원 | 24,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,087,380원 |
현재 추정표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 근저당권 전액 배당 후 19,087,380원을 소유자 잔여로 계산합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 44,590,000원 | 24,300,000원 | 0원 | 19,087,380원 |
| 3회 유찰 · 34% | 31,212,999원 | 24,300,000원 | 0원 | 5,951,165원 |
| 4회 유찰 · 24% | 21,849,099원 | 21,055,815원 | 3,244,185원 | 0원 |
배당 시나리오상 현재 회차와 3회 유찰 가격에서는 근저당권 채권최고액 24,300,000원이 전액 배당됩니다. 4회 유찰 가격 21,849,099원에서는 3,244,185원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액 역시 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 진안중학교 북서측 인근이며 주위는 다세대주택, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 치장벽돌 및 석재마감, 내벽은 벽지와 타일마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제5구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 433.0㎡, 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 도시형생활주택이고 동일 면적 실거래 및 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 가격 검증이 제한됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 206호 점유 재확인. 임차권자 김민경의 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 상태와 현재 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 재검토. 보증금 75,000,000원의 후순위 임차권등기와 배당요구가 있으므로 소유자 잔여금 19,087,380원의 실제 귀속을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 상태. 민간임대주택 등록 말소 여부와 매각 후 잔존 의무를 화성시 및 관련 원본 서류로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 사건 청구액 701,725,034원과 개별 근저당 채권최고액 24,300,000원의 차이를 사건 전체 물건목록과 대조하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 다세대주택의 실제 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 관리비·체납세. 공용부분 관리비, 당해세와 최우선변제 가능 채권을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령과 배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 검증 가능성
이 물건은 말소기준권리보다 늦은 임차권등기이므로 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원입니다. 권리의 큰 틀은 비교적 명확합니다. 그러나 실제 임차보증금 배당, 민간임대주택등기의 처리, 사건 청구액과 개별 근저당액의 차이를 원본으로 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 동일 면적 실거래와 최근 낙찰금액이 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수 0원 계산, 가격은 검증 전까지 보류”입니다. 할인율만 보고 응찰하기보다 206호의 실제 점유·배당 구조와 인근 거래가를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.