135,800,000원
광주지방법원 2026타경50222. 광양시 중동 수하임1차 15층 1505호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가 이용상태는 아파트로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 중 15층, 계단식·남향이며 전용면적 비교 기준은 59.5627㎡입니다. 소유자는 유한회사와이지개발입니다.
권리의 기준은 2022.01.03. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 전수애의 전입신고·점유개시· 확정일자는 모두 2022.01.06.으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 143,500,000원이 현재 최저가 135,800,000원보다 크더라도 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 실질취득액은 최저가와 같은 135,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 15층 1505호 도로명: 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 분류 근린시설 · 감정평가 이용상태 아파트 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층 1505호 · 계단식 · 남향 |
| 단지 현황 | 수하임1차 · 105세대 · 2021.12.15. 준공 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
| 미납관리비 | 958,920원 (2026.02.24. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
말소기준권리는 2022.01.03. 우리은행 근저당권입니다. 이후 발생한 전수애의 전입·점유·확정일자와 2025.01.24. 주택임차권등기, 2026.02.26. 강제경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤입니다. 주택임차권은 매각으로 소멸하고, 매수인이 보증금 143,500,000원을 인수하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 전수애 주거·임차권등기 | 전유부분 건물의 전부 | 143,500,000원 | 전입·점유 2022.01.06. 확정일자 2022.01.06. 배당요구 2025.01.24. | 대항력 없음 우선변제 후순위 매수인 승계 없음 |
전수애의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.01.06.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 접수일 2022.01.03.보다 3일 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 2025.01.24. 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 했지만, 순위는 우리은행보다 뒤입니다.
③ 가격 판단 — 30% 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 194,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 135,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 인수액이 없으므로 최저가와 실질취득액은 같습니다.
다만 수하임1차의 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아, 실질취득액 135,800,000원이 최근 시세보다 낮은지 또는 높은지를 계산할 수 없습니다. 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
단지 경매 통계는 평균 유찰 0.6회, 낙찰률 0.0%이며 확인된 최근 낙찰금액도 없습니다. 거래·낙찰 근거가 제한적인 만큼, 가격 가점보다 보수적인 현장 시세 조사가 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 133,098,800원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,701,200원을 제외한 133,098,800원이 우리은행에 배당되는 것으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 143,500,000원은 예상배당 0원이며, 총 미배당액은 8,345,001,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 135,800,000원 | 133,098,800원 | 8,345,001,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 95,060,000원 | 92,948,920원 | 8,385,151,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 66,541,999원 | 64,944,243원 | 8,413,155,757원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 15층, 계단식·남향입니다. 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 도시지역이며 중로1류에 접합니다. 토지면적은 1,834㎡, 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 105세대 규모이고 비교 가능한 실거래 및 최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 매도 기간과 적정 처분가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 표기 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 아파트입니다. 건축물대장·집합건축물대장·등기부의 전유부분 용도를 직접 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 채권최고액 8,334,600,000원 설정과 80,760,000원 변경·공동담보 해제의 정확한 적용 범위를 등기 원본에서 확인하세요.
- 임차인 점유·명도. 전수애는 대항력이 없지만 전유부분 전부를 점유한 임차권자로 기재되어 있습니다. 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.02.24. 기준 958,920원입니다. 입찰 직전 관리사무소에서 최신 금액과 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 낙찰 후 등록 상태, 말소 절차 및 행정상 의무의 적용 여부를 확인하세요.
- 현장 시세 조사. 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 면적의 매매·임대 호가를 대조하세요.
- 배당표 재검증. 주택도시보증공사의 예상배당이 0원이고 근저당 변경 기재가 존재하므로, 매각물건명세서·등기부·채권계산서를 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심 권리판단은 명확합니다. 실제 임차인 전수애의 전입·점유·확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 후순위 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 보증금 143,500,000원이 최저가보다 크더라도 매수인이 승계하지 않으므로 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 135,800,000원입니다.
그러나 가격은 별도 문제입니다. 비교 가능한 실거래가와 최근 낙찰금액이 확인되지 않고, 사건 용도와 감정 이용상태의 표기도 다릅니다. 여기에 근저당권 변경등기와 민간임대주택등기의 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 안전, 가격 판단은 보류입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 원본 용도와 현장 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
