대구지방법원 2026타경3114. 대구 달서구 두류동 1184-5, 성당로51길 66의 3층 주거용 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2002.04.15. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 구조이며, 1층은 주차장 및 101호·102호·103호, 2층은 201호·202호·203호·205호, 3층은 301호·302호·303호·305호 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 230.4㎡입니다.
현재 소유자는 이상호이며 2014.10.27. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 바로 같은 날 신한은행 근저당이 설정돼 이 권리가 현재 경매의 말소기준이 됩니다. 이후 설정된 주택임차권과 2026.01.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3114 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 1184-5 · 대구광역시 달서구 성당로51길 66 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주차장 및 주택 · 2·3층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 · 사용승인 2002.04.15. |
| 토지 | 230.4㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,256,000원/㎡ |
| 소유자 | 이상호 (2014.10.27. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 837,688,500원 / 837,688,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 109,922,888원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준은 2014.10.27. 신한은행
현재 분석의 기준점은 2014.10.27. 을구 15번 신한은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 238,800,000원이며, 2015.09.14. 변경등기에는 채권최고액 142,800,000원이 기재돼 있습니다. 한편 예상배당표는 신한은행에 238,800,000원을 배당하는 구조이므로, 실제 입찰 전에는 변경등기 후 현재 채권최고액과 배당요구 채권액을 원본으로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 등기보다 ‘미상’ 3명이 핵심
보증기관 대위·승계 1건을 실제 임차인에서 제외하면 임차·점유 기재는 13명입니다. 전입일이 확인되는 사람은 모두 말소기준일 2014.10.27. 이후여서 대항력이 없습니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않는 한국주택공사·기사항전·안정숙은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상윤 | 202호 | 2025.06.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 원임차인 |
| 장옥자 | 미상 | 2015.08.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우춘희 | 미상 | 2020.01.15 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성규 | 미상 | 2024.02.26 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김학곤 | 미상 | 2022.04.13 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.02.11 | 해당 없음 |
| 황병태 | 미상 | 2017.02.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.04.01 | 해당 없음 |
| 박동민 | 미상 | 2026.01.12 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석상민 | 미상 | 2024.02.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.04.27 | 해당 없음 |
| 한국주택공사 | 203호 | 미상 / 미상 | 7,550원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍중근 | 2층 | 2021.06.18 / 미상 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.06.26 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2층 | 전입 미상 / 2022.05.04 | 75,500,000원 | 원임차인 기준 확인 | 배당요구 2024.09.09 | 이상윤 승계 |
| 곽지혜 | 3층 303호 | 2022.02.25 / 2022.01.28 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.04.03 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안정숙 | 미상 | 미상 / 미상 | 0원 기재 | 가능·미상 | 배당요구 2026.04.22 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 837,688,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,776,885원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 238,800,000원 | 238,800,000원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 109,922,888원 | 109,922,888원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 478,188,727원 |
현재 회차에서는 채권자 합계 348,722,888원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 670,150,800원, 2회 유찰 시 536,120,640원에서도 계산상 채권자 미배당은 모두 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 두류동 구남중학교 남서측 인근. 달구벌대로 및 성당로 후면의 기존 주택지대로 단독·다가구주택, 주상용건물, 아파트, 소매점과 편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도보 약 4분 내외 거리에 시내버스정류장, 도보 약 10~11분 내외 거리에 도시철도 2호선 내당역이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물. 벽체는 외장 석재타일·드라이비트, 내부는 벽지·일부 타일, 바닥은 장판 등 일반바닥재·일부 타일, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 호별 개별보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 230.4㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사 사다리형, 소로 한 면 접면이며 공시지가는 1,256,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 3명 확인. 한국주택공사·기사항전·안정숙은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록 전입일과 실제 점유개시일을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 75,500,000원은 이상윤 보증금의 대위·승계로 분류돼 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 신한은행 변경등기 대조. 2014.10.27. 설정액 238,800,000원과 2015.09.14. 변경등기 142,800,000원이 함께 존재하므로 현재 채권최고액과 실제 배당요구 채권액을 확인하세요.
- 다수 점유 명도. 인수 0원과 별개로 다수의 임차·점유 기재가 있어 현장 점유관계와 호별 실제 사용자를 파악해야 합니다.
- 면적 현황 확인. 건물은 일괄매각이며 공부상 면적과 발코니 포함 개략 실측면적에 관한 비고가 있으므로 현황과 건축물대장을 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 인근 다가구·다세대 및 토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 끝이 아니다
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2014.10.27. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 현재 남아 있는 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 여러 호실이 있는 주거용 건물이고 임차·점유 기재가 많습니다. 특히 전입일을 알 수 없는 3명은 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 여기에 신한은행 근저당의 변경등기 금액과 예상배당 기준 금액도 서로 달라 원본 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 임차·점유 확인 난도는 낮지 않다”입니다. 최근 실거래 자료가 없어 신건 837,688,500원의 가격 메리트까지 인정하기는 어렵습니다.
