대구지방법원 2026타경3154. 대구 달서구 본동 한우럭키타운아파트 상가동 지하층의 근린시설입니다. 감정평가상 상가로 이용 중이고 일부는 공실이며, 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 대체로 무난한 편입니다. 다만 아파트가 아니라 지하 상가이므로, 주거용 부동산과 같은 환금성을 전제로 접근하면 안 됩니다.

권리 구조의 핵심은 2008.11.21. 동대구농업협동조합 근저당 78,000,000원이 말소기준이라는 점입니다. 그 뒤의 2016년 황종식 소유권이전청구권 가등기와 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2000년 설정된 전세권은 말소기준보다 앞섭니다. 등기 계산상 선순위이지만, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 표시되어 있으므로 실제 입찰 판단에서는 이 차이를 원본 서류로 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 명세서상 인수 0원이지만 선순위 전세권 확인은 필수

등기상 가장 먼저 확인할 권리는 2000.01.31. 설정된 전세금 16,000,000원의 전세권입니다. 이 전세권은 2003년 김성수, 2005년 이수종을 거쳐 2007년 김현주에게 이전된 이력이 있고, 현재 자료에는 김현주 관련 등기가 남아 있습니다. 말소기준 근저당보다 앞선 권리라는 점만 보면 매수인 인수 여부를 가장 먼저 의심해야 하지만, 매각물건명세서는 인수권리 해당사항 없음으로 기재합니다. 배당표 역시 전세권 16,000,000원을 배당 항목으로 반영하고 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.

임차인 현황 — 조사된 3명 모두 대항력은 ‘가능·미상’

조사상 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 특히 이민환·배광기는 보증금도 확인되지 않았습니다. 김현주는 2026.04.03. 배당요구를 했으나 전입일과 우선변제권 판정이 확인되지 않아, 배당요구 사실만으로 대항력 또는 우선변제를 확정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 참고 평균보다 4배 가까운 신건 최저가

단지 실거래 참고자료는 총 10건이고 평균 거래금액은 76,350,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 2022년 127,000,000원 거래 같은 과거 고가 사례가 포함되어 있으므로 가격 판단에서는 이를 우선하지 않습니다. 더 중요한 최근 지표는 최근 12개월 평균 67,000,000원, 최신 거래 70,000,000원, 그리고 최근 구간이 과거 구간보다 14.9% 하락했다는 점입니다.

1회 유찰 시 최저가는 212,800,000원, 2회 유찰 시 170,240,000원입니다. 두 경우 모두 배당 시뮬레이션상 채권 94,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 그러나 실거래 참고치와의 면적·용도 차이, 지하 상가라는 환금성 특성을 감안하면 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 94,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 167,476,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 본동 ‘본리네거리’ 남서측 인근. 주택 및 상가 혼용지대로 아파트·빌라·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
• 이용상태. 상가로 이용 중이며 일부는 공실입니다. 지하1층이라는 물리적 특성까지 감안하면 환금성은 주거용보다 보수적으로 봐야 합니다.
• 구조·설비. 철근콩크리트 슬래브지붕 지하1층, 내벽·천장 몰탈위 페인팅, 바닥 인조석물갈기 마감이며 위생설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북측 폭 약 10미터, 남측 폭 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역, 가축사육제한구역·상대보호구역 포함. 공시지가 1,134,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 호별 이용. 일부 호는 호별 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사되어 관리사무소 확인과 평가사례를 통해 호별 위치를 확인했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 원본 대조. 2000.01.31. 전세권은 말소기준보다 앞섭니다. 명세서상 인수권리 없음 표기와 등기 이력을 반드시 함께 확인하세요.
• 김현주 권리관계 확인. 등기상 전세권 이전 명의와 임차인 조사 명의가 동일하고, 관련 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다.
• 미상 임차인 확인. 이민환·배광기는 보증금과 전입일이 확인되지 않았고, 김현주도 전입일이 확인되지 않았습니다. 세 사람 모두 대항력은 ‘가능·미상’입니다.
• 가등기 성격 확인. 2016.10.06. 황종식 명의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하는 구조이나, 담보가등기 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 감정평가에서는 여러 지하 상가 호가 함께 언급되고 호별 구분 없이 일체로 이용되는 부분도 있으므로 실제 매각 대상과 현황을 현장에서 대조하세요.
• 가격 상한 보수적으로. 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 평균 67,000,000원의 397.0%입니다. 면적 불일치 표본이라는 한계가 있어도 ‘싸다’는 판단은 금물입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간 거래가 과거 구간보다 14.9% 낮습니다. 전체 평균 76,350,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
• 공실·명도 확인. 감정평가상 일부 공실이며 조사된 임차인도 3명입니다. 실제 점유 호수와 영업 여부, 인도 범위를 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 더 큰 문제는 가격과 미상 점유다

이 물건을 단순히 “인수 0원이니 안전한 신건”으로 보면 핵심을 놓치게 됩니다. 매각물건명세서와 배당 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 말소기준보다 앞선 전세권과 전세권 이전 이력이 있고 조사된 임차인 3명의 전입일이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 권리는 원본 대조가 필요한 중간 난도 이상입니다.

가격은 더 명확합니다. 최근 12개월 평균 67,000,000원, 최신 거래 70,000,000원, 최근 추세 -14.9%인 상황에서 최저가 266,000,000원은 최근 평균의 397.0%입니다. 거래 표본 면적이 본건과 일치하지 않아 절대 시세로 쓸 수는 없지만, 그 한계가 현재 가격을 싸게 만들어 주지는 않습니다. 여기에 지하 상가·일부 공실·일괄매각·미상 임차인까지 겹치므로, 신건 최저가만 보고 접근하기에는 가격과 환금성 리스크가 큽니다. 명세서상 인수는 0원, 그러나 가격·점유 확인은 보류. 이 사건의 승부처는 권리의 미확인 부분을 원본으로 닫고, 지하 상가의 실제 가치에 맞는 가격을 다시 산정하는 데 있습니다.