대구지방법원 2026타경3210. 대구 달서구 성당동 성당클래식명가아파트 1동 7층 701호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기부상 소유자는 장쌍순이고, 말소기준권리는 2020.11.12. 주식회사페퍼저축은행 근저당권으로 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 웰컴저축은행·현대캐피탈·신한카드의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
이 사건은 권리보다 가격과 환금성을 먼저 볼 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 169,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 실거래는 170,000,000원 한 건입니다. 최저가는 그 가격의 99.4%로 불과 1,000,000원 낮습니다. 여기에 최근 거래가 과거 거래 평균보다 -2.3% 낮아진 흐름까지 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3210 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 성당동 211-6 성당클래식명가아파트 1동 7층701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 제1동 제7층 제701호 |
| 전용면적 | 46.31㎡ |
| 소유자 | 장쌍순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 99,617,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당사항이 없습니다. 말소기준권리인 주식회사페퍼저축은행 근저당권 이후 설정된 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 99.4%지만 ‘싸다’고 보기 어렵다
성당클래식명가의 확인된 실거래는 11건이고 전체 평균은 173,636,363원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.12, 전용 46.31㎡, 10층, 170,000,000원 한 건이고, 이 금액이 최근 12개월 평균이자 최신 거래가입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 46.31㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2023.09 | 43.7㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2023.06 | 43.94㎡ | 7 | 169,000,000원 |
| 2023.04 | 46.67㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2023.04 | 46.67㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 43.94㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2023.01 | 43.94㎡ | 6 | 172,000,000원 |
| 2022.09 | 43.94㎡ | 13 | 183,000,000원 |
| 2022.03 | 46.67㎡ | 5 | 196,000,000원 |
| 2021.06 | 46.31㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 46.67㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | 46.31㎡ | 11건 | 173,636,363원 |
최저가 169,000,000원은 전체 평균의 97.3%지만, 최근 12개월 평균 170,000,000원과 비교하면 99.4%입니다. 최근 시세 대비 할인은 1,000,000원뿐입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -2.3%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 27,304,491원 | 27,304,491원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 32,009,991원 | 18,529,509원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 5,720,411원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 185,034,893원, 예상 채권자 배당액은 165,834,000원, 미배당은 19,200,893원입니다. 현대캐피탈 채권에서 일부 미배당이 발생하고 신한카드는 예상배당 0원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 19,200,893원 |
| 1회 유찰 | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 52,527,693원 |
| 2회 유찰 | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 79,189,133원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수는 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 낙찰자 관점의 핵심 변화는 권리가 아니라 매수가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 성당동 성당못 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북서측으로 폭 약 30미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 공시지가는 2,855,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 성당클래식명가는 42세대, 사용승인일은 2015-08-24이며 확인된 실거래는 11건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 173,636,363원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.3%이므로 현재 최저가가 최신 거래보다 1,000,000원 낮다는 사실만으로 충분한 안전마진이라고 보기 어렵습니다.
- 유찰 이력 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.4회, 매각률 16.67%라는 수치를 현재 신건 응찰 판단에 함께 반영할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 권리분석상 별도 임차인은 확인되지 않습니다. 현장 점유 상태는 입찰 전 재확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 신중
이 물건은 말소기준권리 이후 가압류 3건이 모두 소멸하고 임차인·법정지상권·명시 인수권리도 없어 권리상 부담은 낮습니다. 문제는 신건 가격입니다. 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 170,000,000원의 99.4%에 달하고, 최근 추세도 -2.3%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.4회와 매각률 16.67%까지 보면 현재 회차의 가격 메리트는 제한적입니다. 권리는 깨끗하지만, 신건 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
