대구지방법원 2026타경3246. 성주군 월항면 장산리 일대의 공장·사무실 및 토지 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 공장과 사무실이고, 등기상 소유자는 주식회사빌드이엔씨입니다. 2023.03.31 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 984,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤에 설정된 추가 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김상억 1명이 확인됩니다. 전입일은 2023.09.05로 말소기준일 2023.03.31보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3246 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 월항면 장산리 991 · 경상북도 성주군 월항면 월항로 119-51 |
| 등기 부동산 | 장산리 1002, 991, 992, 996, 1001-1, 1003-5, 1003-6, 1003-7, 1004-2 · 주1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 |
| 소유자 | 주식회사빌드이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 2,693,982,600원 / 2,693,982,600원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 1,344,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.03.31 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 984,000,000원이며 공동담보목록과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 기재돼 있습니다. 이후 2024.02.14 주식회사대구은행 360,000,000원 근저당, 2024.10.21 중소벤처기업진흥공단 700,000,000원 근저당, 성주군 압류, 기술보증기금 975,000,000원 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상억 | 2023.09.05 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김상억의 전입일 2023.09.05는 말소기준인 2023.03.31보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 50,000,000원, 차임은 5,000,000원으로 조사돼 있습니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 대항력이 없어 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 배당 구조 — 신건에서도 354,357,226원 미배당
현재 최저매각가 2,693,982,600원을 매각대금으로 가정한 배당입니다. 채권총액 3,019,000,000원 가운데 채권자에게 배당되는 금액은 2,664,642,774원이고, 354,357,226원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,339,826원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사대구은행 | 984,000,000원 | 984,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사대구은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 975,000,000원 | 620,642,774원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 29,339,826원으로 추정돼 있으며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,693,982,600원 | 2,664,642,774원 | 354,357,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,155,186,080원 | 2,131,234,219원 | 887,765,781원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,724,148,864원 | 1,704,507,375원 | 1,314,492,625원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금 인수형이 아니므로 유찰로 매각가가 내려가더라도 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 인수액은 모두 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당액이 커집니다.
⑤ 공장·토지 현황 — 월항논공단지 인근
- 위치. 경상북도 성주군 월항면 장산리 소재 월항논공단지 서측 인근. 중·소규모 공장, 전·답 농경지와 임야가 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 가는 공장, 기호 나는 사무실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 공장은 일반철골조 판넬지붕 단층, 사무실은 강파이프조 판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 132.0㎡ · 공시지가 90,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 농공단지·공공시설구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 핵심 현장 리스크 — 일괄매각과 기계기구
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.03.31 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권을 원본 등기와 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 김상억의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 범위와 인도 상태는 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 장산리 1002, 991, 992, 996, 1001-1, 1003-5, 1003-6, 1003-7, 1004-2 및 주1동의 매각 범위를 감정서와 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함되는 만큼 위치·구조·현황을 직접 확인하세요.
- 기계기구 대조. 목록 중 일부 소재불명으로 평가 제외된 기계기구가 있으므로 감정서 목록과 현장 실물을 대조하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역, 농공단지, 공공시설구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 관련 이용 제한을 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘공장 자산의 실체’
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.03.31 대구은행 근저당이고, 임차인 김상억은 그 이후인 2023.09.05 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이것만으로 입찰 판단이 끝나는 물건은 아닙니다. 공장과 사무실, 여러 필지의 토지가 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되며, 기계기구 일부는 소재불명으로 평가에서 제외돼 있습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 2,693,982,600원의 신건입니다. 따라서 이 사건은 권리분석보다 현장 자산의 실제 구성과 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
