대구지방법원 2026타경3252. 대구 달성군 유가읍 대구테크노폴리스화성파크드림 110동 12층 1202호 아파트입니다. 말소기준권리는 2016.11.14. 설정된 현풍농업협동조합 근저당권 182,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 박동수 근저당권 20,000,000원, 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 42,000,000원, 주식회사 케이비손해보험 가압류 6,870,917원, 대구신용보증재단 가압류 30,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 248,000,000원입니다. 동일 면적대 최근 12건의 평균은 254,333,333원으로 신건 최저가가 평균보다 낮지만, 2026.08의 최신 거래는 230,000,000원입니다. 최신 거래보다 현재 최저가가 높기 때문에 평균값만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3252 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 595 대구테크노폴리스화성파크드림 110동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 76.3981㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 12층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김미희 · 거래가액 218,000,000원 · 소유권이전 2016.11.14. |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 182,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준권리 이후 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
대구테크노폴리스화성파크드림은 639세대, 2016.08.01. 준공 단지입니다. 비교 대상은 76.4㎡·77.43㎡ 면적대의 최근 12건 실거래입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.4㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 77.43㎡ | 5 | 262,000,000원 |
| 2026.04 | 77.43㎡ | 11 | 273,000,000원 |
| 2026.03 | 76.4㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 77.43㎡ | 18 | 273,000,000원 |
| 2026.03 | 77.43㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 77.43㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 76.4㎡ | 10 | 237,000,000원 |
| 2025.11 | 77.43㎡ | 3 | 252,000,000원 |
| 2025.11 | 77.43㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 76.4㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 76.4㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 254,333,333원 |
최근 12건은 230,000,000원~273,000,000원 범위이고 평균은 254,333,333원입니다. 신건 최저가 248,000,000원은 최근 평균의 97.5%입니다. 평균만 보면 소폭 낮지만, 가장 최신인 2026.08 거래가 230,000,000원이므로 현재 최저가가 최신 거래보다 18,000,000원 높습니다. 따라서 현 회차를 “최근 시세보다 확실히 저렴한 가격”으로 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 근저당 · 현풍농업협동조합 | 182,400,000원 | 182,400,000원 |
| 2. 근저당 · 박동수 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 42,000,000원 | 41,328,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비손해보험 | 6,870,917원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 281,270,917원 중 243,728,000원이 배당되고 미배당은 37,542,917원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 실제 배당은 당해세 등 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 37,542,917원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 86,448,517원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 125,572,997원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 현풍농업협동조합이 182,400,000원을 전액 배당받는 구조입니다. 1회 유찰 시에도 신청채권자 배당은 182,400,000원으로 충족되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 155,697,920원으로 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포산중학교 북동측 인근, 대단위 아파트단지와 학교 등으로 형성된 대구테크노폴리스지구입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 12층이며 급배수·위생·소화전·화재경보·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지 등에 해당하며 공시지가는 755,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 대구테크노폴리스화성파크드림은 639세대이며 2016.08.01. 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 확인. 최근 평균 254,333,333원보다 최저가는 낮지만 최신 거래는 230,000,000원입니다. 평균값 하나만으로 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입 관계를 입찰 전 확인하는 것이 안전합니다.
- 후순위 권리. 박동수·주식회사에스비아이저축은행 근저당권과 주식회사 케이비손해보험·대구신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족. 신건 가정에서도 채권 미배당 37,542,917원이 발생하지만, 해당 미배당액은 매수인 인수액으로 이어지지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유현황을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 최신 거래까지 확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.11.14. 현풍농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 한 방향으로 단정하기 어렵습니다. 신건 최저가 248,000,000원은 최근 12개월 평균 254,333,333원보다 낮지만, 가장 최신인 2026.08 거래 230,000,000원보다는 높습니다. 따라서 권리 자체는 안정적이지만 현재 가격이 확실히 싸다고 보기는 어렵고, 최신 거래와 점유상태 확인이 승부처입니다.
