대구지방법원 2026타경3258. 대구 달서구 송현동 798-90, 토지 216㎡와 2003.04.26 사용승인된 철근콘크리트조 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택(다가구주택)이고, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지입니다. 소유자는 이미향이며 신청채권자는 이상임, 청구금액은 67,279,452원입니다.
이 물건은 등기 이력이 매우 길고 임차관계도 복잡합니다. 2003년 이후 전세권·근저당·가압류·압류· 임차권등기가 반복됐고 상당수는 이미 말소됐지만, 현재 자료상으로는 전세권 2건과 주택임차권 2건이 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 여기에 현황조사·매각물건명세서상 여러 점유자가 함께 확인돼, 단순히 배당표의 “미배당 0원”만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3258 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 798-90 · 월배로74서길 14-4 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 3층 · 사용승인 2003.04.26 |
| 토지 | 216㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,132,000원/㎡ |
| 소유자 | 이미향 |
| 감정가 / 최저가 | 712,366,080원 / 712,366,080원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상임 / 67,279,452원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 인수’가 핵심
또한 2003.09.23 팔달신용협동조합 명의로 설정된 근저당은 당초 채권최고액 180,000,000원에서 2004.05.04 100,000,000원으로 변경됐고, 2016.08.02 대구대서신용협동조합으로 이전된 기록이 있습니다. 이 변경·이전 등기는 현재 자료에서 별도 말소표시가 확인되지 않는 부분이 있으므로, 실제 매각으로 소멸하는지와 잔존 채무 범위를 입찰 전에 반드시 원등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 보증기관 승계 1건
한국토지주택공사는 김상철 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로 표시되어 있어 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 현재 명단상 실제 임차인·점유자는 8명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일이 앞서더라도 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상철 | 302호 | 2021.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최영철 | 미상 | 2021.09.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박경화 | 미상 | 2023.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최종규 | 202호 | 2020.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박영래 | 101호 | 2024.05.30 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 전세권 인수 표시 |
| 이상임 | 2층 203호 | 2016.09.19 | 60,000,000원(1차) 65,000,000원(2차) | 대항력 있음 | 미상 | 전세권·임차권 인수 표시 |
| 한국토지주택공사 | 2층 201호 | 점유개시 2023.06.20 | 70,000,000원 | 판정 미상 | 미상 | 김상철 보증금 승계 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 한국토 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 712,366,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,523,661원 |
| 2. 을구 23번 전세권 · 이상임 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 28번 전세권 · 박영래 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 갑구 18번 경매개시결정 · 이상임 | 67,279,452원 | 67,279,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 505,562,967원 |
배당 시나리오상 채권자 미배당은 0원이고 소유자 잔여도 발생합니다. 그러나 별도로 “매수인 인수”로 표시된 권리와 보증금 미상 점유자가 존재하므로, 미배당 0원 = 매수인 인수 0원으로 읽어서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 712,366,080원 | 197,279,452원 | 0원 | 505,562,967원 |
| 1회 유찰 · 80% | 569,892,864원 | 197,279,452원 | 0원 | 364,514,483원 |
| 2회 유찰 · 64% | 455,914,291원 | 197,279,452원 | 0원 | 251,675,696원 |
이 사건은 실거래 비교보다 권리확정이 먼저입니다. 유찰로 최저가가 569,892,864원이나 455,914,291원까지 내려가더라도, 선순위 인수권리와 보증금 미상 점유자의 법적 지위가 저절로 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 최저가 하락만으로 “싸졌다”고 결론 내리기보다 낙찰가 + 실제 인수금액으로 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 3층 건물이며 사용승인일은 2003.04.26입니다.
- 입지. 대구대남초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독·다가구주택, 다세대주택, 학교, 식당 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 월배로, 남동측 인근에 앞산순화로가 통과합니다. 송현역·월촌역(대구1호선)과 시내버스 승강장이 인근에 있습니다.
- 토지. 토지 216㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·정방형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 1,132,000원/㎡입니다.
- 건축물 리스크. 매각비고에는 일반건축물대장상 위반건축물 등재 내역이 있고, 건물 1층 일부가 건축물현황도상 ‘주차장’이나 실제로는 ‘주택’으로 이용된다고 기재돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 현황과 도면·대장·매각대상 범위를 현장에서 맞춰 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 권리 4건 원문 대조. 이상임 전세권 60,000,000원, 박영래 전세권 70,000,000원, 이상임 임차권, 한국토지주택공사 임차권의 정확한 인수·소멸 조건을 매각물건명세서와 등기부에서 확인하세요.
- 근저당 존속 여부. 팔달신용협동조합 근저당이 100,000,000원으로 변경되고 대구대서신용협동조합으로 이전된 뒤 현재 어떤 상태인지 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 보증금부터 확정. 김상철·최영철·박경화·최종규 등은 보증금 또는 확정일자 정보가 불완전해 대항력을 확정할 수 없습니다. 호실별 계약서·전입·점유·확정일자·배당요구를 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사 건은 김상철 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 두 번 더하지 마세요.
- 이상임 관계 확인. 신청채권자 이상임이 203호의 전세권자·임차권자와 동일합니다. 실제 임대차 및 채권관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물·주차장 전용 확인. 1층 일부의 공부상 주차장과 실제 주택 이용 차이, 위반건축물 등재의 현재 상태와 시정 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함범위 및 현황을 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 배당표만 믿지 않기. 배당 시나리오의 미배당액은 모든 회차에서 0원이지만, 인수권리·미상 임차보증금과 당해세·최우선변제 문제는 별도입니다.
맺으며 — “배당이 다 된다 ≠ 매수인이 안전하다”
배당표만 보면 신건 712,366,080원에서 채권자 청구액 197,279,452원이 모두 배당되고 소유자에게 505,562,967원이 남습니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 계산상 미배당은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 배당 부족이 아니라 선순위 인수와 임차관계의 불확실성입니다. 이상임·박영래의 전세권, 이상임·한국토지주택공사의 임차권이 인수로 표시되어 있고, 별도로 보증금 미상의 점유자도 여럿입니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 얼마냐”보다 누구의 보증금과 권리가 얼마까지 남느냐를 먼저 확정해야 합니다. 보증기관 승계분은 중복 합산하지 않되, 미상임차인의 보증금은 0원으로 가정해서도 안 됩니다. 현 단계에서는 실질취득비용 확정 불가·권리분석 고난도로 보는 것이 맞습니다.
