대구지방법원 2026타경3263. 달성군 구지면 대구국가산단반도유보라아이비파크 102동 3층303호 아파트입니다. 권리의 기준점은 2017.05.31. 하나은행 근저당입니다. 이후 웰컴저축은행·대구신용보증재단· 신용보증기금·소상공인시장진흥공단의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 그리고 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 서상미는 전유부분 전부를 대상으로 보증금 30,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 전입신고일 2025.03.31.은 말소기준권리인 2017.05.31.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금을 배당에서 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3263 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 응암리 1199 대구국가산단반도유보라아이비파크 102동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 25층 내 3층 303호 · 아파트 1개 호수로 이용 중 |
| 소유자 | 이승연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 116,564,757원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2017.01.10 |
① 권리 흐름 — 임차권까지 매각으로 정리
말소기준권리는 2017.05.31. 설정된 하나은행 근저당입니다. 이 근저당은 2020.05.04. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2023.03.24. 채권최고액 141,497,798원의 변경등기가 있습니다. 이후 설정된 가압류·압류·임차권등기와 경매개시결정은 선순위 근저당보다 늦습니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서상미 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2025.03.31 | 2025.08.31 | 2026.04.08 |
서상미의 점유개시일은 2025.03.27., 주민등록일은 2025.03.31., 확정일자는 2025.08.31.입니다. 모두 2017.05.31. 말소기준권리보다 늦습니다. 배당요구는 2026.04.08. 접수돼 있지만, 현재 매각가 175,000,000원 가정에서는 선순위 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 핵심은 미배당이 발생하더라도 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않는다는 점입니다.
③ 시세 비교 — 신건 175,000,000원은 최근 평균보다 높다
대구국가산단반도유보라아이비파크는 813세대, 사용승인일은 2017.01.10입니다. 최근 거래는 68.75㎡와 75.19㎡ 면적대에서 확인되며, 최근 12개월 평균은 172,181,818원입니다. 신건 최저가는 이 최근 평균의 101.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.75㎡ | 18 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 75.19㎡ | 20 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 75.19㎡ | 19 | 182,000,000원 |
| 2026.07 | 75.19㎡ | 7 | 171,000,000원 |
| 2026.07 | 75.19㎡ | 7 | 171,000,000원 |
| 2026.06 | 75.19㎡ | 21 | 172,000,000원 |
| 2026.03 | 75.19㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 68.75㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2026.01 | 75.19㎡ | 7 | 176,000,000원 |
| 2026.01 | 75.19㎡ | 18 | 178,000,000원 |
| 2025.10 | 68.75㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2025.07 | 68.75㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 172,181,818원 |
전체 12건 평균은 171,166,666원이지만 가격 판단에는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 172,181,818원, 최신 거래는 163,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +7.6%이므로 하락 추세 자료는 아닙니다. 그래도 현재 최저가 175,000,000원은 최근 평균의 101.6%이고 최신 거래보다도 높아, 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 163,200,000원 | 163,200,000원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 13,232,221원 | 8,550,000원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 40,770,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 58,451,214원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 24,498,772원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 300,152,207원 중 예상 배당은 171,750,000원, 미배당은 128,402,207원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.9% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 구지면 창리 소재 대구세현초등학교 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북동측 및 남동측으로 왕복4차선, 서측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·일반산업단지이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 747,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다. 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 813세대 단지로 최근 거래 12건이 확인되며 거래가격은 160,000,000원에서 182,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.6%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07. 163,000,000원입니다. 현재 최저가가 이 거래가보다 높다는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 임차권 확인. 서상미 보증금 30,000,000원, 전입 2025.03.31., 확정일자 2025.08.31., 배당요구 2026.04.08.입니다. 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 근저당 현재액 대조. 2017년 설정액 163,200,000원, 2023년 변경등기 141,497,798원, 예상배당상 163,200,000원이 함께 확인되므로 실제 배당 전 현재 채권액을 원문 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.
- 배당 외 비용. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 체납관리비 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.05.31. 근저당이 말소기준이고, 서상미의 전입은 2025.03.31.로 뒤이므로 대항력이 없습니다. 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다릅니다. 최근 12개월 평균 172,181,818원보다 신건 175,000,000원이 높고, 최신 거래 163,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세가 +7.6%이기는 하지만 현재 회차 자체가 최근 시세보다 할인된 가격은 아닙니다. 권리는 정리되지만, 신건 가격에는 할인 메리트가 없다. 이 사건은 권리보다 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.
