대구지방법원 2026타경3269. 대구 달서구 감삼동 우방드림시티 106동 20층 2005호, 전유부분 59.8919㎡ 아파트입니다. 소유자 김정대가 2011년 3월 3일 거래가 150,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준은 2020년 6월 29일 설정된 현대해상화재보험주식회사 채권최고액 196,200,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024년 5월 21일 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2026년 3월 임의경매를 개시했습니다. 말소기준 이후 농협은행·KB국민카드 가압류와 달서구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리 구조만 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 관계인이 부재했고 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 등재된 임차인은 없지만 실제 점유·임대차 여부와 내부 상태는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3269 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 521 우방드림시티 106동 20층2005호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유부분 59.8919㎡ · 방3·거실·주방·화장실 · 24층 중 20층 · 동향 |
| 소유자 | 김정대 (2011.03.03. 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 171,189,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2003.03.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.06.29. 을구 21번 근저당권입니다. 이후 등기된 농협은행 주식회사 가압류 10,349,231원, 주식회사케이비국민카드 가압류 18,809,365원, 임의경매개시결정, 달서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.05.21.에는 기준 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐으므로, 한국자산관리공사가 기준권리를 승계한 뒤 경매를 신청한 흐름입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다 높다
우방드림시티 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 267,500,000원입니다. 현재 최저가 263,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.3%입니다. 평균 대비로는 소폭 낮지만 가장 최신 거래인 2026년 8월 260,000,000원보다 높은 가격이므로, 신건부터 뚜렷하게 싸다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 22 | 278,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 9 | 258,500,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 12 | 257,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 22 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 11 | 257,500,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 24 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 19 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 15 | 264,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 267,500,000원 |
표본 최저는 257,000,000원, 최고는 285,000,000원입니다. 현재 최저가 263,000,000원은 이 거래 범위 안에 놓여 있습니다. 특히 최신 거래가 260,000,000원이므로 신건 가격을 단순히 “시세보다 싸다”고 평가하기보다는 최근 평균 대비 소폭 낮은 수준이지만 최신 거래와 비교하면 보수적인 할인은 아니다라고 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 을구 21번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 196,200,000원 | 196,200,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,349,231원 | 10,349,231원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 18,809,365원 | 18,809,365원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,159,404원 |
현재 회차에서는 채권총액 225,358,596원이 전액 배당되고 소유자 잔여 33,159,404원이 예상됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 263,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 210,400,000원 | 18,704,196원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,320,000원 | 60,195,076원 | 0원 |
유찰이 발생하면 채권자 측 미배당은 늘어나지만, 제시된 시나리오에서는 낙찰자 인수액이 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 매수인의 실질취득액이 별도 권리 인수 때문에 다시 올라가는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장동초등학교 북동측 인근. 주변은 도로변 상가지대와 주상용·단독·다세대·아파트 등 일반 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 원활하고 인근 시내버스정류장과 북동측 근거리에 죽전역이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 물건. 24층 중 20층, 동향, 전유부분 59.8919㎡. 방3·거실·주방·화장실 구조로 이용 중이며 사용승인일은 2003.03.10입니다.
- 도로. 단지 동측 왕복 10차선, 남·북측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선 포장도로에 접하고 남측 및 북측 도로로 진출입합니다.
- 토지. 도시지역·중심상업지역·방화지구 등에 해당하며 공시지가는 2,992,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 우방드림시티 2,160세대. 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인돼 비교 가능한 거래 표본이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 재확인. 최근 12개월 평균 267,500,000원만 보지 말고 최신 거래 260,000,000원과 함께 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 현장조사 당시 관계인 부재·임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 내부 상태. 내부조사가 건축물현황도와 주변 탐문 및 인근 타호의 일반적 이용상황을 기준으로 이뤄졌으므로 내부 인테리어 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 기준 근저당권의 한국자산관리공사 이전, 후순위 가압류·압류의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건의 강점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 최근 12개월 평균의 98.3%로 아주 조금 낮을 뿐이고, 가장 최신 거래 260,000,000원보다 신건 최저가 263,000,000원이 높습니다. 따라서 권리상 안전성만 보고 신건 가격까지 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 최근 실거래와 실제 점유·내부 상태까지 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 맞습니다.
