대구지방법원 2026타경3285. 대구 서구 비산동 180-25의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택과 변소 및 세면장이며, 토지면적은 126.0㎡입니다. 소유자는 정연성으로 1981.01.05 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계에서 핵심은 오래된 권리 이력 자체보다 어디서 말소기준이 잡히는지입니다. 자료상 기준은 2006.05.11 접수된 김윤호의 가압류 10,000,000원이며, 그 뒤 남아 있는 대구광역시서구 압류, 포항시장(북구청) 압류, 국의 가처분·가압류·압류, 엠메이드대부 유한회사의 가압류와 본압류 이행 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
과거에는 근저당권, 전세권, 여러 가압류와 경매개시결정이 있었지만 상당수는 이미 말소되었습니다. 특히 2002.05.13 설정된 안계순의 전세권은 전세금 55,000,000원이었으나 2022.09.16 등기말소가 완료됐습니다. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계 표시는 미상이므로, 점유관계는 현장 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 180-25 · 대구광역시 서구 달서로12길 61 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · (가) 주택 · (나) 변소 및 세면장 |
| 토지 | 대 126.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 정연성 · 1981.01.05 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 164,015,010원 / 164,015,010원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부유한회사 / 31,160,181원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 갑구 16번 김윤호 가압류입니다. 그 이후의 갑구 17번 대구광역시서구 압류, 18번 포항시장(북구청) 압류, 19번 국 가처분, 20번 국 가압류 30,000,000원, 21번 국 압류, 32번 엠메이드대부 유한회사 가압류 30,943,510원, 33번 강제경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있어 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 실질취득 164,015,010원, 시세 확인이 선행돼야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 164,015,010원이고, 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 164,015,010원입니다. 다만 이 사건에서 비교할 실거래 기준가격이 확인되지 않으므로, 현재 숫자만으로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
회차별 매각가격은 신건 164,015,010원, 1회 유찰 시 131,212,008원, 2회 유찰 시 104,969,606원으로 계산되어 있습니다. 세 회차 모두 현재 배당 시나리오상 채권자 미배당액은 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락은 그대로 실질취득액 감소로 연결됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,015,010원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,096,210원 |
| 1. 갑구 16번 가압류 · 김윤호 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 갑구 20번 가압류 · 국 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 갑구 32번 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 30,943,510원 | 30,943,510원 |
| 4. 갑구 33번 본압류 이행 · 엠메이드대부유한회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,975,290원 |
현재 가정에서는 채권총액 70,943,510원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여금은 89,975,290원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구대성초등학교 남서측 인근이며, 부근은 단독주택·다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 주택은 시멘트블록조 기와지붕 단층, 변소 및 세면장은 시멘트블록조 슬래브지붕 단층입니다. 주택에는 급배수·난방설비, 부속 건물에는 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 126.0㎡, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 625,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 일부 건물의 공부상 용도와 실제 이용상태 차이 및 공부상 면적과 개략 실측면적 차이가 명시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 기준권리는 2006.05.11 김윤호 가압류 10,000,000원이며, 이후 현존 권리는 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며, 일부 공부상 ‘창고’가 실제 ‘변소 및 세면장’으로 이용되고 있습니다.
- 면적 확인. 공부상 면적과 개략 실측면적이 상이해 개략적인 실측면적을 기준으로 평가된 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 주거환경개선지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한을 입찰 목적과 함께 검토해야 합니다.
- 가격 확인. 현재 실질취득은 164,015,010원이며, 실제 거래가격 비교 없이 감정가나 유찰가만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장과 가격은 별개다”
이 사건의 권리분석 핵심은 선명합니다. 2006.05.11 김윤호 가압류가 말소기준이고, 이후 남아 있는 압류·가압류·가처분·경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순한 표준형 공동주택과 다릅니다. 토지 126.0㎡와 주택·부속 건물을 함께 매각하고, 제시외 건물과 용도·면적 차이가 있으며 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 현재 최저가이자 실질취득액은 164,015,010원이지만 실제 거래가격 비교가 없으므로 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 최종 판단의 승부처는 점유·현장 상태·토지 조건과 가격 확인입니다.
