대구지방법원 2026타경3289. 대구 달서구 장기동 영남네오빌파크 102동 13층 1303호 아파트입니다. 소유자는 안병준이고, 2006.12.27. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 400,000,000원으로 등기됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.05.24. 설정된 에스비아이저축은행 근저당권 550,800,000원입니다. 그 뒤 2022.04.04. 같은 에스비아이저축은행의 근저당권 54,000,000원이 추가됐고, 2026.03.09. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.

권리 쪽보다 더 중요한 것은 가격입니다. 이 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가 457,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 거래 평균은 451,000,000원이고 최신 거래도 453,000,000원입니다. 전체 12건 평균 456,000,000원만 보면 감정가와 비슷해 보이지만, 가격 메리트 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균은 더 낮고 거래 추세 역시 -4.2%입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 두 근저당 모두 매각으로 정리

말소기준은 을구 18번 에스비아이저축은행 근저당권 550,800,000원입니다. 을구 21번 에스비아이저축은행 근저당권 54,000,000원은 그보다 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다. 임의경매개시결정 역시 말소기준 뒤의 등기입니다. 현재 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없고 법정지상권도 해당사항 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건

영남네오빌 동일 면적 122.99㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 456,000,000원이지만 최근 12개월 9건 평균은 451,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 453,000,000원입니다. 최저가 457,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.3%이고 최근 거래 추세는 -4.2%입니다.

실거래 범위는 435,000,000원~500,000,000원입니다. 그러나 과거 거래까지 섞인 전체 평균 456,000,000원만으로 신건 가격을 평가하면 최근 시장 흐름을 놓칠 수 있습니다. 최신 거래 453,000,000원과 최근 12개월 평균 451,000,000원 모두 현재 최저가 457,000,000원보다 낮고, 최근 거래 흐름도 -4.2%입니다. 따라서 현재 신건 가격에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 457,000,000원 가정)

채권총액 604,800,000원 가운데 예상배당은 450,030,000원, 미배당은 154,770,000원입니다. 신청채권 488,129,671원도 신건 가정에서 전액 충족되지 않습니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 배당 압박

유찰될수록 담보채권자의 미배당액은 154,770,000원에서 245,118,400원, 317,214,720원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 인수 부담은 별개의 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 용산동 소재 용산역(지하철2호선) 남서측 인근으로, 주변은 대단지 아파트단지·법원·학교·홈플러스 등 대형마트·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장과 지하철2호선 용산역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2004.04.22 사용승인된 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 17층 건물의 13층 1303호이며, 이용상태는 아파트(방4/욕실2)입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지역난방(열병합), 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 4차선 도로, 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(공동주택용지)이며, 공시지가는 1,912,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
• 단지. 영남네오빌은 836세대이며 동일 면적 실거래 12건의 범위는 435,000,000원~500,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 확인. 457,000,000원은 최근 12개월 평균 451,000,000원의 101.3%입니다. 가격 메리트를 전제로 접근하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세 차이가 -4.2%입니다. 전체 평균 456,000,000원보다 최근 12개월 평균 451,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.03, 453,000,000원입니다. 신건 최저가는 이 거래보다 높습니다.
• 임차관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 신건에서도 채권 미배당 154,770,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
• 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 365,600,000원, 2회 유찰 시 292,480,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 해당 회차의 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.

맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로

이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2021.05.24. 에스비아이저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 신건 최저가 457,000,000원은 최근 12개월 평균 451,000,000원의 101.3%이고 최신 거래 453,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세 역시 -4.2%입니다. 전체 평균 456,000,000원과 비슷하다는 이유만으로 가격 점수를 높여서는 안 됩니다. 권리 안전성은 강점이지만, 현재 가격은 최근 시세 이상. 이 사건은 신건에서 서두르기보다 가격과 최신 거래 흐름을 함께 보는 것이 핵심입니다.