대구지방법원 2026타경3319. 대구 달서구 용산동 성서2차보성타운 105동 15층 1506호 아파트입니다. 현재 소유자는 강동진이며, 2013.10.02. 소유권이전 당시 거래가액은 157,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.07.15. 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 144,000,000원입니다. 그 뒤 남아 있는 한신가스 근저당과 신용보증기금·신한카드·삼성카드 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인으로 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3319 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 501-2 성서2차보성타운 105동 15층 1506호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 건물 중 15층 1506호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 강동진 · 2013.10.02. 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 104,382,056원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2015.07.15. 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 한신가스 근저당 19,200,000원, 신용보증기금 가압류 9,927,500원, 신한카드 가압류 12,183,235원, 삼성카드 가압류 11,634,096원과 경매개시결정은 모두 낙찰로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 1.57억은 최근 평균보다 높다
성서2보성타운 동일 면적 59.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 142,708,333원, 최신 거래는 2026.08.의 145,000,000원입니다. 현재 최저가 157,000,000원은 최근 평균의 110.0%로, 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 16 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 11 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 16 | 122,500,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 17 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 14 | 138,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 12 | 169,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 6 | 155,500,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 4 | 131,500,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 2 | 116,000,000원 |
| 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 142,708,333원 |
실거래 범위는 116,000,000원~169,000,000원입니다. 현재 최저가 157,000,000원은 최근 평균보다 14,291,667원 높고, 최신 거래 145,000,000원보다도 12,000,000원 높습니다. 따라서 신건에서 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한신가스 | 19,200,000원 | 10,002,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 9,927,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,183,235원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,634,096원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금 157,000,000원에서 채권자 총 청구액은 196,944,831원, 예상 배당액은 154,002,000원, 미배당액은 42,942,831원입니다. 이 미배당 채권은 등기상 매수인 인수로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당·가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 42,942,831원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 73,903,231원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 98,671,551원 | 0원 |
현재 신건 157,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 가격은 125,600,000원, 2회 유찰 시 100,480,000원으로 내려갑니다. 매각가가 내려가면 채권자 미배당액은 늘지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 용산동 소재 성서고등학교 동측에 인접하고, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 자유롭고 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 남측은 왕복 6~7차선, 동측은 왕복 6차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 20층 건물 중 15층 1506호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구기타 등에 해당하고 공시지가는 1,733,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 성서2보성타운은 1,012세대, 1997.10.30. 준공이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 응찰가 점검. 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 평균 142,708,333원의 110.0%입니다. 신건 가격 자체에 할인 메리트는 없습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08. 동일 면적 10층 거래는 145,000,000원으로, 현재 최저가보다 12,000,000원 낮습니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 원본 현황조사·현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2015.07.15. 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 미배당액은 42,942,831원이지만 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2015.07.15. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 남아 있는 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 157,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 142,708,333원의 110.0%이고, 최신 거래 145,000,000원보다도 높습니다. 권리 안전성이 가격 할인까지 의미하지는 않습니다. 또한 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계 확인은 별도로 필요합니다. 권리 구조는 합격권, 신건 가격은 보류. 현재 회차의 승부처는 최근 실거래보다 높은 157,000,000원을 감수할 이유가 있는지에 있습니다.
