대구지방법원 2026타경3330. 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 473의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 공장용지 4,752.4㎡이고 이용상황은 공업용입니다. 등기상 소유자는 신부철입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2012.06.27. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 2,990,000,000원이며, 뒤에 설정된 신한은행 근저당 3건과 신용보증기금 가압류, 국·달성군 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 6,735,372,600원입니다. 배당모형에서도 현재 회차 매각가를 같은 금액으로 가정하고, 매수인 인수액은 0원으로 산정합니다. 따라서 이 물건은 대항력 있는 임차보증금 때문에 낙찰가와 실질취득가가 달라지는 유형이 아니라, 현재 회차에서는 최저가와 실질취득이 동일한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 473 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 4,752.4㎡ |
| 소유자 | 신부철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,735,372,600원 / 6,735,372,600원 (신건) |
| 청구금액 | 4,559,140,700원 |
| 경매개시 채권자 | 유에스제십사차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 조건 | 준공업지역 · 농공단지 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 공시지가 | 616,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당 이후 소멸형
말소기준권리는 2012.06.27. 을구 8번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,990,000,000원이고 채무자는 신부철입니다. 이후 2019년·2023년에 추가된 신한은행 근저당, 2024년 신용보증기금 가압류와 국·달성군 압류, 2026년 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이형길 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이형길의 전입신고일은 2024.02.05.로 말소기준권리인 2012.06.27.보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요한 상태이므로 배당순위 자체는 원문 서류와 대조할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하지 않습니다.
② 회차별 가격·미배당 — 유찰은 채권 부족액을 키운다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,735,372,600원 | 5,792,500,000원 | 0원 | 873,118,874원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,388,298,080원 | 5,332,015,099원 | 460,484,901원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,310,638,464원 | 4,265,132,079원 | 1,527,367,921원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 5,792,500,000원이 전액 배당되는 시나리오이고 소유자 잔여도 873,118,874원으로 계산됩니다. 반면 1회 유찰 시 미배당이 460,484,901원, 2회 유찰 시 1,527,367,921원으로 커집니다. 중요한 점은 이 부족액이 매수인 인수액으로 전환되지 않는다는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,735,372,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 69,753,726원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,990,000,000원 | 2,990,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 주식회사신한은행 | 882,000,000원 | 882,000,000원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 1,080,500,000원 | 1,080,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 873,118,874원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 5,792,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 기타 + 토지이며 토지는 지목이 공장용지, 이용상황이 공업용입니다.
- 규제. 준공업지역과 농공단지에 포함되고 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지 형상. 4,752.4㎡의 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 도로 조건. 중로3류(폭 12m~15m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만)와 접합니다.
- 공시지가. 616,600원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 표준화 자산이 아닌 공업용 토지·건물·기계기구 일괄매각이므로, 실제 사용 목적과 기계기구 활용 가능성을 전제로 수요를 확인하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계기구 정상작동 확인. 장기간 가동 중단 상태로 명시돼 있으므로 작동 여부와 잔존가치를 현장에서 확인하세요.
- 제시목록 대조. 기계기구 제시목록과 실제가 상이한 부분이 있으므로 감정평가서 목록과 현물을 하나씩 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 면적 확인. 일부 건물은 공부상 29.7㎡, 실측 19.8㎡로 차이가 나며 실측면적으로 감정됐습니다.
- 임차인 확인. 이형길은 대항력 없음으로 분석되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 원문 서류에서 최종 확인하세요.
- 공장 운영성 검토. 공장용지·공업용 자산인 만큼 전력·설비·진입 조건과 실제 영업 활용 가능성을 함께 점검하세요.
- 배당 외 부담 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 명시돼 있으므로 관련 금액을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현물 확인이 먼저인 공업용 경매”
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 명료합니다. 2012.06.27. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 임차인 이형길도 2024.02.05. 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 일괄매각, 제시외 건물, 면적 차이, 기계기구 장기 가동 중단, 제시목록과 실제 상태의 차이가 모두 명시돼 있기 때문입니다. 현재 최저가는 6,735,372,600원이고 유찰 시 5,388,298,080원, 4,310,638,464원으로 내려가는 시나리오지만, 단순히 가격이 낮아지는 것만으로 유리하다고 결론내리기보다 실제 취득하는 공장·토지·기계기구의 사용 가능 상태를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 정리형, 판단의 승부처는 현물입니다.
