대구지방법원 2026타경3333. 대구 달성군 가창면 삼산리 송림맨션 비동 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 단위세대입니다. 등기상 말소기준권리는 2016.06.29. 신암새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 214,800,000원입니다. 현재 경매개시결정은 이보다 뒤인 2026.03.17. 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 등기 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 임차관계입니다. 신현석이 주거 임차인으로 기재돼 2026.06.16. 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 인수위험이 완전히 없다고 단정해서도 안 됩니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리가 없다고 명시돼 있지만, 입찰 전 보완된 명세서와 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3333 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 가창면 삼산리 898-3 송림맨션 비동 3층302호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 가창면 녹문길 16-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 소유자 | 신준철 |
| 신청채권자 / 청구 | 신암새마을금고 / 175,587,265원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준권리는 2016.06.29. 신암새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 214,800,000원이고 당시 채무자는 이종백이었습니다. 2020.05.20. 계약인수로 채무자가 신준철로 변경됐습니다. 2019.05.24.에도 같은 채권자에 의한 임의경매개시결정이 있었으나 2020.05.19. 취하돼 말소됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2026.03.17. 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없다
| 임차인 | 용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현석 | 주거 | 미상 | 미상 | 2026.06.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
신현석은 2026.06.16. 배당요구를 했지만 전입신고일 미상·보증금 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 가점보다 회차 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 194,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 155,200,000원, 2회 유찰 시 124,160,000원입니다. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.4회, 매각률은 20.0%로 집계돼 있습니다.
동일 조건의 최근 실거래 금액으로 직접 비교할 수 있는 근거는 제시돼 있지 않으므로, 신건 194,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 이 사건은 가격 할인율 자체보다 임차관계와 실제 응찰수요를 함께 확인하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,516,000원 |
| 1. 근저당 · 신암새마을금고 | 214,800,000원 | 190,484,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 기준으로 24,316,000원 미배당이 발생합니다. 1회 유찰 시 미배당은 62,572,800원, 2회 유찰 시 93,178,240원입니다. 매수인 명시 인수액은 각 회차 0원으로 계산돼 있으나, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 가창면 삼산리 녹문교 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(5층 이하)이며 일부 토지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 다세대주택부지로 이용 중이며, 토지면적은 298.0㎡, 공시지가는 548,700원/㎡입니다.
- 건물·설비. 위생·급배수설비, 승강기, LPG가스공급설비, 개별난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 송림맨션B는 6세대이고, 경매물건 평균 유찰 횟수 3.4회·매각률 20.0%로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 신현석의 전입신고일·임대차계약서·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 우선변제 여부를 확정하세요.
- 관계인 여부 확인. 등기부 최초 소유자와 임차인 이름이 동일하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 구분할 필요가 있습니다.
- 명세서 재확인. 현재 명시 인수권리는 해당 없지만, 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서 변경 여부를 확인하세요.
- 유찰 회차. 현재 194,000,000원, 1회 유찰 155,200,000원, 2회 유찰 124,160,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 나누어 검토하세요.
- 배당 한계. 신건에서도 근저당권 채권최고액 기준 24,316,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제가 추가되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 다세대 6세대 규모이고 주변이 주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하므로 실제 점유와 매수수요를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기상 말소 구조는 분명합니다. 2016.06.29. 신암새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 역시 명시 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 적고 있습니다.
그러나 주거 임차인 신현석의 전입신고일·보증금이 미상이라는 점은 별개입니다. 배당요구까지 마친 임차인이지만 대항력은 아직 가능·미상이므로, 입찰자는 이를 확인하기 전까지 인수 위험을 완전히 0으로 단정해선 안 됩니다. 여기에 6세대 규모와 평균 3.4회 유찰 이력을 함께 보면, 권리는 조건부 확인, 가격은 신건에서 보수적으로 보는 편이 이 사건의 데이터에 가장 맞는 결론입니다.
