대구지방법원 2026타경3336. 대구 서구 비산동 명보 에이동 1층 108호 아파트입니다. 이번 사건의 출발점은 전체 아파트 한 채를 사는 경매가 아니라 권두윤의 공유지분 4분의 1에 대한 강제경매라는 점입니다. 등기상 2024년 7월 9일 상속으로 권두영·권복임·권두윤·권두원이 각각 4분의 1을 취득했고, 권두원의 지분은 2025년 10월 17일 강제경매 매각으로 김용호에게 넘어간 뒤 2026년 6월 22일 권복임이 28,300,000원에 다시 취득했습니다. 현재 등기 흐름상 권복임이 두 개의 4분의 1 지분을 보유하고, 권두영과 권두윤이 각각 4분의 1을 보유하는 구조입니다.

따라서 외부 낙찰자가 이번 지분을 취득하더라도 아파트 전체를 단독으로 사용하는 구조가 아니라 다른 공유자와 공동소유 관계에 들어갑니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 점유 조사에는 권복임과 권두원 두 사람이 나타나며 보증금·확정일자·임대차관계가 확인되지 않습니다. 이 두 사람을 보증금이 있는 확정 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전체가 아니라 ‘권두윤 1/4 지분’이 기준

말소기준으로 제시된 등기는 2026.03.18. 갑구 11번 권두윤 지분 강제경매개시결정입니다. 과거 서대구농업협동조합 및 김칠분 명의 근저당권은 이미 말소되어 현존 근저당권은 없습니다. 2025.12.23.의 국 압류는 권두영 지분을 대상으로 기재되어 있어 이번 경매대상인 권두윤 지분과 명의가 다릅니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 명시되어 있습니다.

② 점유·임차 조사 — 2명 모두 보증금 미상

두 사람 모두 전입일만으로는 임대차보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 권복임은 현재 공유자로 나타나고, 권두원은 2025년 10월 17일 자신의 4분의 1 지분을 강제경매로 매각한 이력이 있어 현재 점유 원인과 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 3,700만원은 ‘아파트 전체가격’이 아니다

확인되는 최근 실거래는 명보맨션 2025년 9월 67.6㎡·4층·140,000,000원 1건입니다. 다만 대상 호수의 면적과 실거래 면적이 일치하지 않고 비교 표본도 1건뿐입니다. 무엇보다 이번 경매는 전체 세대가 아니라 4분의 1 지분이므로 37,000,000원을 140,000,000원과 직접 비교해 “26.4% 가격”이라고 해석하면 안 됩니다.

140,000,000원을 단순히 4분의 1로 나누면 35,000,000원입니다. 현재 최저가 37,000,000원은 이 단순 환산값의 105.7%입니다. 게다가 지분은 전체 소유권보다 처분성과 사용성이 떨어지고 공유자 우선매수권도 있으므로, 현재 가격을 두고 “전체 시세 대비 74% 할인” 또는 “매우 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 비교 실거래 역시 1건이고 면적이 일치하지 않아 참고값으로만 보는 것이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,000,000원 가정)

37,000,000원 가정 시 신청채권자 신한카드의 5,137,142원은 전액 배당되고 30,796,858원이 소유자 교부로 계산됩니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 ‘지분’이라는 본질은 그대로

1회 유찰이면 29,600,000원, 2회 유찰이면 23,680,000원으로 내려갑니다. 하지만 가격이 낮아져도 취득 대상이 4분의 1 공유지분이라는 점, 공유자의 우선매수권이 있다는 점, 점유관계가 명확하지 않다는 점은 변하지 않습니다. 따라서 유찰률만 보고 일반 아파트처럼 할인폭을 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 비산동 소재 대구북부시외버스터미널 동측 인근. 부근은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입 가능. 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 108호. 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 세로장방형·평지의 아파트 부지이며 북동측으로 폭 약 4~5미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 단지. 명보맨션(1838-0) 36세대, 1979.06.25 준공. 확인되는 최근 실거래는 2025.09 한 건입니다.
• 환금성. 이번 매각 대상은 전체 세대가 아니라 4분의 1 공유지분이므로 일반적인 아파트 전체 소유권보다 매수자 범위와 처분 선택지가 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 경매 대상부터 재확인. 갑구 11번은 권두윤 지분 강제경매개시결정입니다. 전체 소유권 매각으로 착각하지 않아야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권이 있고, 그 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건이 있습니다. 외부 낙찰 여부에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 권복임 점유 원인. 권복임은 2024.11.20 전입으로 조사됐고 현재 공유자이기도 합니다. 소유자로서의 점유인지 별도 임대차가 있는지 확인이 필요합니다.
• 권두원 점유 원인. 1992.06.24 전입으로 조사됐지만 자신의 4분의 1 지분은 2025년 강제경매로 이전됐습니다. 현재도 실제 점유 중인지, 임대차 또는 다른 사용관계가 있는지 확인해야 합니다.
• 보증금 미상. 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 금전 인수 여부를 임의로 0원 확정하지 마십시오.
• 가격 비교 착시. 140,000,000원 실거래는 전체 세대이고 경매는 4분의 1 지분입니다. 단순 1/4 환산값 35,000,000원보다 신건 최저가 37,000,000원이 높습니다.
• 비교 표본 한계. 실거래 표본이 1건이고 면적도 일치하지 않습니다. 140,000,000원을 대상 호수의 확정 시세로 사용하면 안 됩니다.
• 공유관계 이후 비용. 낙찰 후 단독소유가 되지 않으므로 실제 사용·처분·공유관계 정리가 필요한 구조인지 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 직접 대조해 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “3,700만원짜리 아파트”가 아니라 “3,700만원짜리 1/4 지분”

이 사건의 가장 큰 함정은 숫자입니다. 아파트 최근 거래가 140,000,000원인데 최저가가 37,000,000원이니 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 경매개시결정은 권두윤의 4분의 1 지분에 대해서만 이루어졌습니다. 140,000,000원을 단순히 4분의 1로 환산한 35,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 105.7%입니다.

등기와 배당만 보면 매수인 금전 인수는 0원으로 정리되어 있지만, 입찰 난도는 낮지 않습니다. 공유자 우선매수권이 있고, 외부 낙찰자는 공유관계에 들어가며, 권복임·권두원 두 점유자의 보증금과 임대차관계도 확인되지 않았습니다. 권리상 알려진 채무 인수는 적지만, 지분구조·점유·환금성 리스크가 큰 사건입니다. 신건 3,700만원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 공유관계와 점유 문제를 해결할 수 있는 경우에만 접근할 성격입니다.