대구지방법원 2026타경3342. 대구 달서구 성당동 55-33 토지 224.9㎡와 철근콘크리트구조 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 계단실 및 근린생활시설(점포), 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김승찬이고, 경매개시결정 채권자는 중평새마을금고입니다. 청구액은 76,163,150원입니다.

권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2025.12.03입니다. 제공된 말소기준권리는 수성세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 이후의 경매개시결정과 대구신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞서 전입·점유하거나 임차권등기를 마친 사람이 여럿 있어, “후순위 권리는 소멸하니 깨끗하다”라고 단순화할 수 없는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심

② 임차인·점유자 분석

식별 가능한 실제 임차인·점유자는 8명입니다. 별도로 한국토지주택공사의 60,000,000원 임차권등기는 조면룡 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 합계에 별도 추가하지 않습니다.

유수미·여상길은 임차권등기 자체도 2025.12.03 말소기준보다 앞서고, 전입·확정일자도 앞섭니다. 양서진·정일화의 임차권등기일은 말소기준 뒤여서 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐지만, 두 사람 모두 실제 전입·점유와 확정일자가 기준일보다 앞서므로 임차인의 대항력·배당 문제는 임차권등기 소멸 여부와 별도로 봐야 합니다.

③ 배당 시뮬레이션 (매각가 981,927,700원 가정)

제공된 시뮬레이션에서는 위 배당항목이 모두 전액 배당되고, 미배당은 0원이며 매수인 인수도 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 조면룡·마동국·이기복 등 보증금 미상 점유자의 실제 채권액과 조면룡 관련 60,000,000원 승계채권이 이 표에 완전히 반영되었는지는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 회차별 배당 여력

2회 유찰 시나리오까지도 제공된 배당계산상 소유자 잔여가 남습니다. 따라서 현재 알려진 365,000,000원의 실제 임차인 보증금과 대구신용보증재단 채권만 놓고 보면 배당 여력은 있습니다. 다만 조면룡 관련 보증기관 승계 60,000,000원과 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 채권이 완전히 반영된 계산은 아니므로, 유찰만으로 인수 위험이 자동 해소된다고 볼 수 없습니다.

⑤ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 가격 가점 금지

이 사건에는 동일 유형의 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 981,927,700원이 시장 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없고, 신건 또는 유찰가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 실제 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 실질취득비용을 비교해서도 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 성당동 소재 대구광역시종합복지관 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층이며 외벽은 돌·타일·드라이비트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 224.9㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 1,276,000원/㎡, 소로2류에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 용도 혼합. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 일괄매각 물건으로, 단일 아파트와는 권리·운영·명도 구조가 다릅니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 조면룡 보증금 확인. 한국토지주택공사의 60,000,000원 승계신고가 조면룡 보증금과 연결되므로, 실제 보증금·배당관계·잔존 인수액을 확인해야 합니다.
• 마동국·이기복 보증금 확인. 기준일보다 앞선 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태로 응찰하면 안 됩니다.
• 금은성 205호 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다.
• 임차권등기와 실제 전입을 분리해서 검토. 양서진·정일화는 임차권등기일은 기준권리 뒤지만 전입·점유는 앞섭니다.
• 배당표 0원 인수와 실제 인수 구별. 시뮬레이션상 인수 0원은 확인되지 않은 보증금까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 신청채권자 배당 확인. 회차별 시나리오에서 중평새마을금고 청구 76,163,150원의 신청채권자 배당은 0원으로 표시되어 있으므로 배당순위 원문을 대조해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 981,927,700원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
• 일괄매각 확인. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택, 토지가 함께 매각됩니다.

맺으며 — “배당표의 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다

이 사건은 신건 매각가가 981,927,700원이고 제공된 배당표상 소유자에게 501,124,557원이 남을 만큼 숫자상 여유가 있습니다. 하지만 권리분석의 결론은 그보다 보수적으로 잡아야 합니다. 말소기준 2025.12.03보다 먼저 전입한 점유자 중 보증금 미상자가 존재하고, 조면룡 관련 60,000,000원 보증기관 승계신고도 별도 확인이 필요하기 때문입니다.

유수미·여상길·양서진·정일화의 알려진 보증금은 시뮬레이션상 전액 배당되지만, 그 사실만으로 모든 임차관계가 정리된다고 단정할 수 없습니다. 실거래 자료도 없어 가격의 적정성까지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 배당 여력은 확인되지만 실제 인수액이 확정되지 않은 권리 고위험형으로 보는 것이 맞습니다. 입찰 판단의 선결조건은 가격 인하가 아니라 미상 임차보증금과 배당·승계관계의 확정입니다.