대구지방법원 2026타경3354. 대구 달서구 도원동 별메마을 613동 19층 1901호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이진욱이고, 2023년 5월 19일 매매를 원인으로 115,000,000원에 취득한 뒤 2024년 4월 15일 중소기업은행에 채권최고액 54,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 차차자산관리대부주식회사의 근저당권과 전세권, 신한카드·현대카드·KB국민카드의 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

권리관계만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 임차인은 확인되지 않았고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 측면에서는 감정가와 최저가가 같은 신건으로, 최근 12개월 실거래 평균보다 겨우 1.4% 낮고 최신 거래보다는 오히려 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸

임차인 없음. 별도의 임차인 신고가 확인되지 않으며, 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다. 2025년 1월 16일 차차자산관리대부주식회사 명의로 채권최고액 52,500,000원의 근저당권과 전세금 10,000,000원의 전세권이 같은 날 설정돼 있으나, 모두 2024년 4월 15일 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 이후 가압류 3건과 경매개시결정도 같은 원리로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 평균보다는 조금 낮고, 최신 거래보다는 높다

별메마을은 1,594세대이고, 대상과 같은 59.76㎡를 포함한 최근 거래 12건의 최근 12개월 평균은 114,625,000원입니다. 최저가 113,000,000원은 이 평균의 98.6%로 1,625,000원 낮습니다. 그러나 가장 최근인 2026년 8월 거래는 109,000,000원과 107,000,000원이며, 최저가는 최신 109,000,000원보다 4,000,000원 높습니다.

거래 범위는 95,000,000원~145,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 대상과 같은 59.76㎡의 2026년 6~8월 거래는 101,500,000원, 106,500,000원, 107,000,000원, 109,000,000원입니다. 따라서 전체 12건 평균만 보면 최저가가 약간 낮지만, 최근 동일면적 거래와 대조하면 113,000,000원을 뚜렷한 저가라고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)

채권 총액 163,999,413원 중 예상배당 110,618,000원, 미배당 53,381,413원입니다. 전세권에는 4,118,000원만 배당돼 일부 미배당이 발생하지만, 해당 전세권은 말소기준권리 이후 설정으로 매각에 의해 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 회차별 배당 압력

유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려가더라도 현재 확인된 권리 중 미배당액을 낙찰자가 추가 부담하는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대곡중학교 동측 인근으로, 별메마을·대곡강산타운·산새마을주공7단지·대곡사계절타운·한실들마을주공5단지 등 대단위 아파트단지와 부속상가, 학교, 한실공원이 함께 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 북측·동측·남측 도로변에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 20층 건물 중 19층이며, 사용승인일은 1996.08.26입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화, 지역난방 설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발사업 완료 구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 별메마을은 1,594세대로 최근 실거래가 이어지고 있으나 95,000,000원~145,000,000원으로 거래 편차가 커 개별 층·향·상태에 따른 가격 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래와 응찰가 대조. 신건 최저가 113,000,000원은 2026년 8월 최신 거래 109,000,000원보다 높습니다. 최근 동일면적 거래를 기준으로 응찰가 상한을 다시 검토해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준은 2024.04.15 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 근저당·전세권·가압류가 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 감정평가서상 내부 이용상태는 거주인 탐문으로 파악됐고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 관리비 확인. 공동주택인 만큼 체납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공용부분 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 가격과 권리를 분리. 인수 0원이라는 권리상 장점이 곧바로 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 최근12개월 평균과 최신 거래를 함께 기준으로 삼아야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신중”

이 사건의 권리구조는 비교적 깔끔합니다. 2024년 4월 15일 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 차차자산관리대부 근저당·전세권과 카드사 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않고 예상 인수액도 0원입니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 113,000,000원은 최근 12개월 평균 114,625,000원보다 1.4% 낮아 큰 할인이라고 보기 어렵고, 최신 거래 109,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건은 “권리 합격, 신건 가격은 보수적으로 판단”이 핵심입니다. 최근 동일면적 거래와 19층·동향이라는 개별 조건을 함께 비교한 뒤 응찰가를 정하는 편이 타당합니다.