대구지방법원 2026타경3358. 대구 달성군 다사읍 죽곡리 스카이오피스텔 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 홍수연이며, 2014.12.19 매매를 원인으로 2015.01.20 거래가액 97,000,000원에 소유권을 취득한 홍정아가 2017.06.13 개명하여 홍수연으로 변경된 내용이 등기돼 있습니다.
과거 하나은행 근저당권 60,000,000원이 있었지만 2018.05.03 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2026.03.23의 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 임차인 정연옥의 전입은 그보다 약 2년 빠르고, 배당요구도 2026.06.02 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 인수액은 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 210 스카이오피스텔 5층504호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡1길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상9층 중 5층 504호 |
| 소유자 | 홍수연 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조범현 / 68,837,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기부만 보면 현재 남아 있는 담보권은 없습니다. 하나은행 근저당은 2018.05.03 이미 말소됐고, 2026.03.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 정연옥의 2024.03.25 전입이 말소기준보다 앞선다는 점이 별개의 핵심입니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정연옥 | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | 2026.06.02 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
② 가격 구조 — 시세 대신 유찰 시나리오를 본다
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 79,000,000원인 신건입니다. 제공된 회차별 시뮬레이션상 1회 유찰 시 매각가는 63,200,000원, 2회 유찰 시 50,560,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 이 가격들이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 79,000,000원 | 68,837,260원 | 0원 | 8,340,740원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 63,200,000원 | 61,662,400원 | 7,174,860원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 50,560,000원 | 49,249,920원 | 19,587,340원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 조범현 | 68,837,260원 | 68,837,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,340,740원 |
이 배당표는 현재 제공된 79,000,000원 매각가 시뮬레이션입니다. 집행비용과 신청채권자 청구액을 반영한 뒤 소유자 잔여가 8,340,740원으로 계산됩니다. 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 그에 따른 우선변제나 미배당 인수는 확정적으로 반영할 수 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재 대구죽곡초등학교 북측 인근이며, 부근은 아파트단지·일반주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스승강장과 대실역(도시철도2호선)이 위치하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상9층 건물의 5층 504호입니다.
- 도로. 단지 동측으로 왕복2차선 도로, 남측으로 세로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 소로2류와 중로2류에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·화재경보·소화전·승강기·난방설비가 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정연옥의 보증금이 현재 가장 중요한 미확정 값입니다. 보증금 규모에 따라 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 실제 배당 범위를 확정할 수 없습니다.
- 점유와 대항력 원본 대조. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 실제 점유 여부와 주민등록 유지 여부를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인은 2026.06.02 배당요구를 했습니다. 배당요구 자체만으로 보증금 전액이 배당된다고 단정할 수 없으므로 실제 배당 가능액을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 79,000,000원과 유찰 시나리오는 확인되지만 비교 실거래 자료가 없으므로, 최저가 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원”보다 임차보증금이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 투자 판단에서는 정연옥의 2024.03.25 전입이 중심입니다. 말소기준인 2026.03.23보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 제공된 배당표의 매수인 인수 0원이나 매각물건명세서의 명시 인수권리 해당사항 없음만으로 실질 인수액 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 보증금이 확인돼야 신건 79,000,000원의 실질취득비용도 계산할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금·확정일자·점유 상태를 먼저 확정하는 것입니다.
