대구지방법원 2026타경3372. 대구 서구 평리동 1139-36, 4층 402호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이종률이고, 2021.03.30. 강제경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 전세권자 정혜리가 채권자로 기재된 임의경매이며 청구액은 30,000,000원입니다.
등기에는 2023.11.07. 설정된 정혜리의 전세금 30,000,000원 전세권이 남아 있습니다. 제공된 배당 시나리오는 신건 32,000,000원 매각 시 집행비용 976,000원을 제외하고 전세권자에게 30,000,000원을 전액 배당한 뒤 소유자에게 1,024,000원이 남는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3372 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 평리동 1139-36 4층402호 |
| 도로명 | 대구광역시 서구 통학로18길 36-13 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 34.56㎡ |
| 소유자 | 이종률 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 32,000,000원 / 32,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 핵심 특이사항 | 4층 402호 증축분 · 대지권 없음 |
① 권리 흐름 — 전세권 배당과 현재 경매
과거 가등기·압류·가압류·경매개시결정은 여러 차례 있었지만 대부분 이미 말소되었습니다. 2018년 유한회사에스엠스카이대부의 전세금 45,000,000원 전세권 역시 2019.05.31. 해지로 말소되었습니다. 현재 확인되는 핵심 권리는 2023년 정혜리의 30,000,000원 전세권과 2026.03.27. 임의경매개시결정입니다.
② 가격 판단 — 실거래 기준 없이 신건 32,000,000원
대영월드빌은 총 7세대, 준공일은 1996.09.14.로 확인됩니다. 대상 면적은 34.56㎡이지만 동일 면적 매칭은 되지 않았고, 최근 실거래 가격 자료도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가 32,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
특히 본건은 일반적인 대지권부 집합건물이 아니라 대지권이 없는 증축 세대이므로, 가격 비교를 할 때도 동일 동네의 통상 다세대 실거래를 그대로 적용하기 어렵습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 대지권 부재가 실제 매매·담보대출·재매각 가능성에 미치는 영향을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 976,000원 |
| 을구 3번 전세권 · 정혜리 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,024,000원 |
현재 최저가 32,000,000원에서는 전세금 30,000,000원이 전액 배당되고 1,024,000원이 소유자에게 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구 서구 평리동 소재 대구 서도초등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·소규모 상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 간선도로와 시내버스 승강장이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 경량철골조 글라스울판넬지붕 4층 건물 중 4층 402호이며, 급·배수·위생·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 126.0㎡, 자루형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 545,400원/㎡입니다.
- 규제. 주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 7세대 규모이고 준공일은 1996.09.14.입니다. 여기에 대지권 없는 증축 세대라는 특성이 겹쳐 일반적인 다세대보다 환금성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 4층 402호는 기존 소유권대지권이 정리되지 않은 대지권 없는 상태입니다. 토지 사용관계와 향후 처분 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 전세권 원본 대조. 정혜리의 전세금 30,000,000원 전세권과 경매 신청 관계, 배당요구 및 매각 시 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래가 매칭되지 않아 32,000,000원이 시장가 대비 어느 수준인지 판단할 자료가 부족합니다. 주변 개별 다세대의 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 거주인 부재로 내부 마감상태는 관련 자료·외부관찰·탐문과 동류형 다세대의 일반적 사항을 기준으로 기재되었습니다. 현장 확인이 필요합니다.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰 시 매각가 25,600,000원에서 미배당 5,260,800원, 2회 유찰 시 매각가 20,480,000원에서 미배당 10,288,640원으로 계산됩니다.
- 공매 이력. 2012년 한국자산관리공사 공매공고와 2014년 공매취소 이력이 있으므로 과거 정리 경과를 교차 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보면 놓치는 물건
이 사건은 현재 배당 시나리오만 놓고 보면 명확합니다. 최저가 32,000,000원에서 집행비용 976,000원과 정혜리 전세금 30,000,000원을 배당하고 소유자에게 1,024,000원이 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 그 숫자가 아닙니다.
본건 402호는 2005.03.14. 증축된 4층 세대로 대지권이 없는 상태입니다. 게다가 동일 면적의 실거래 비교도 확보되지 않아 신건 32,000,000원의 가격 메리트를 검증하기 어렵습니다. 권리 인수는 비교적 단순하지만 자산 자체의 환금성·담보성은 별도 검토가 필요한 유형입니다. 인수는 0원, 그러나 대지권 리스크는 0이 아닙니다.
