대구지방법원 2026타경3391. 달서구 본리동 ‘성당래미안 이-편한세상’ 307동 13층 1303호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 20층 건물 중 13층이며, 지역난방·도시가스·승강기 설비가 확인됩니다. 현재 소유자는 조규정으로, 2018년 7월 5일 매매를 원인으로 거래가액 375,000,000원에 취득했고, 같은 해 10월 1일 대구은행 근저당권이 설정됐습니다.
권리분석의 기준점은 2018년 10월 1일 설정된 주식회사대구은행 근저당권 281,750,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 상상인저축은행 근저당과 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3391 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본리동 74-1 성당래미안 이-편한세상 307동 13층1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 13층 |
| 소유자 | 조규정 (2018.07.05 매매 · 거래가액 375,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에프디제이비2512유동화전문 유한회사 / 244,516,879원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.10.01 주식회사대구은행 근저당권 281,750,000원입니다. 2022.01.26 설정된 주식회사상상인저축은행 근저당권 268,800,000원, 2026.03.27 임의경매개시결정, 2026.04.10 국 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 360,000,000원은 최근 시세 이상
비교 단지는 성당래미안e-편한세상1단지, 1,036세대, 준공일 2009.07.21입니다. 대상 면적 84.95㎡와 면적이 매칭되며 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 328,833,333원입니다. 현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득액 360,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 13 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 17 | 338,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 11 | 384,000,000원 |
| 2026.07 | 77.03㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 18 | 312,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 18 | 312,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 77.03㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 15 | 354,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 13 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 10 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 328,833,333원 |
최근 거래 범위는 295,000,000원부터 384,000,000원까지이고, 최신 거래는 2026.08의 340,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 360,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.5%이며 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 현 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 281,750,000원 | 281,750,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 268,800,000원 | 72,410,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 550,550,000원 가운데 예상 배당액은 354,160,000원이며, 미배당액은 196,390,000원입니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 본리동 소재 제일여자상업고등학교 북측에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대로변에 위치해 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가됐고, 북측 왕복 7차선 및 동·서·남측 왕복 3~6차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 13층이며 지역난방, 도시가스, 승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·아파트지구이며 대로3류, 중로2류, 소로2류 도로에 접합니다. 절대보호구역·상대보호구역 등 교육환경 보호 관련 지정도 확인됩니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·가로장방이며 공시지가는 1,979,000원/㎡입니다.
- 거래성. 성당래미안e-편한세상1단지는 1,036세대이며 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 실거래 범위는 295,000,000원~384,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 신건 실질취득 360,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.5%이며 최신 거래 340,000,000원보다 높습니다. 현 회차를 ‘시세보다 싸다’고 전제하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 현재 360,000,000원, 1회 유찰 시 288,000,000원, 2회 유찰 시 230,400,000원 시나리오를 최근 실거래와 각각 비교해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2026.04.10 국 압류가 존재하며 권리 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최근 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현 회차 가격은 시세 이상”
이 물건은 말소기준이 2018.10.01 대구은행 근저당권으로 명확하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체만 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 낙찰자가 실제로 부담하는 실질취득액은 신건 최저가와 동일한 360,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 328,833,333원의 109.5%이고 최신 거래 340,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리 위험보다 가격 위험이 앞서는 신건입니다. 권리는 정리되지만, 현 회차 가격에는 시세 할인 메리트가 확인되지 않습니다.
